매물 유형: 토지
분석 번호: 17714
종합 리스크 점수: 28점
본 토지는 생산관리지역 내 '전'으로 개발 행위에 제약이 따르지만, 평지 지형과 661㎡의 면적으로 활용 잠재력은 존재합니다. 주변 지역의 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 매물 법정동인 용기리의 토지 거래가 활성화되지 않아 시장 검증이 어렵고, 제시가는 동일수급권 추정가 대비 높은 수준으로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1,229만 원 대비 약 22.0% 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 있는 것으로 보일 수 있으나, 매물 법정동인 용기리의 토지 거래가 활성화되지 않아 시장 검증이 어렵습니다. 비교사례 #1의 보정 후 환산 총액 5,779만 원과는 큰 차이를 보이는데, 이는 비교사례의 용도지역이 계획관리지역으로 대상지보다 개발 잠재력이 높기 때문입니다. 따라서 제시가는 추정가 대비 낮은 수준이나, 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정은 유보됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 86점의 익산시 낭산면 삼담리 1**번지 임야입니다. 2024년 9월에 2,957만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 29만 원(9만 원/㎡)입니다. 이 사례는 계획관리지역으로 대상지(생산관리지역)보다 상위 용도지역에 해당합니다. 면적 보정 계수 0.9642(대상이 사례보다 큼에 따른 대규모 감가)와 용도지역 보정 계수 0.7778(대상이 사례보다 하위 용도에 따른 하향 보정)이 적용되어, 대상지 면적 기준으로 환산된 총액은 5,779만 원입니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다.
익산시의 거시 경제 지표를 보면 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고, 건설공사비지수도 높아 개발 원가 부담이 존재합니다. 또한 시·군·구 미분양 현황이 10년 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 다만 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 지역 내 낭산면 용기리는 토지 거래가 활성화되지 않아 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어렵지만, 익산시 전반의 무인 농기계 실증, 홀로그램 기업 유치 등 첨단 산업 육성 정책은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '전'이며 생산관리지역에 위치하여 개발 행위에 제약이 따릅니다. 특히 '세로한면(불)'의 도로 접면은 건축 허가 시 추가적인 확인이 필요한 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발이 제한될 수 있습니다. 이러한 규제들은 토지의 활용도를 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.
익산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 인근에 '익산 부송 아이파크' 511세대 분양 예정 등 신규 공급 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 토지는 생산관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이지만, 익산 제4일반산업단지 개발 및 도로 개설 등 주변 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 법정동 내 토지 거래가 활성화되지 않아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 개발 호재를 기반으로 한 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 규제 사항 및 시장 활성도 부족은 리스크 요인입니다.
보류