매물 유형: 토지
분석 번호: 17713
종합 리스크 점수: 69점
대전 유성구 계산동 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 6억 9,805만 원 대비 제시가 6억 2,000만 원으로 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 계산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다. 인근 봉명동, 용계동, 장대동 등 활발한 지역의 거래 동향을 참고하여 추가적인 시장 검증이 필요합니다. 다수의 개발 호재가 존재하나, 실제 적용되는 용적률 및 건폐율은 대전광역시 도시계획조례 확인이 필수입니다.
제시가 6억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 9,805만 원과 비교할 때, 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 계산동은 최근 36개월간 토지(동일 유형) 거래가 없어 시장 검증이 어려운 상황입니다. 따라서 제시가가 추정가 대비 낮은 수준이라 할지라도, 거래 공백으로 인해 가격적 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략하며, 공시지가 배율법을 단독 적용하여 추정가를 산출했습니다. 동일수급권 실거래 median 배율 1.79배를 적용한 추정 토지가 6억 9,805만 원은 대상 토지의 공시지가 3억 8,930만 원을 기준으로 산정된 값입니다.
대전 유성구는 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 인근 지역에 힐스테이트 도안리버파크, 유성 하늘채 하이에르 등 대규모 아파트 단지 분양 예정 물량(총 8,473세대)이 많아 장기적인 주거 수요 유입이 기대됩니다. 이는 토지 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이며 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담이 존재합니다.
사진 정보가 없어 물리적 하자 리스크를 평가하기 어렵습니다. 다만, 토지 자체의 지형은 평지로 양호하며 도로접면도 중로각지로 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 지하 매설물이나 토양 오염 여부 등은 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
대전 유성구는 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 인구 유입과 대규모 주택 공급 예정이 있어 장기적인 관점에서는 개발 압력이 높을 것으로 예상됩니다. 특히 '스타트업 코리아 2026' 등 지역 경제 활성화 정책과 트램, 현충원IC 등 교통 호재가 맞물려 도안신도시를 중심으로 한 개발 기대감이 높습니다. 대상 토지는 제2종일반주거지역으로 주거 및 상업 시설 개발 잠재력이 있으며, 주변 개발 사업의 진행 상황에 따라 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.
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