제주특별자치도 제주시 삼양일동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17707

종합 리스크 점수: 69점

AI 요약 평가

본 토지는 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력이 있으나, 삼양일동의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하지만, 고도지구 등 중첩된 규제와 높은 미분양률, 금리 인상 등 거시 경제적 하방 압력을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 매수 전 현장 확인 및 지자체 조례를 통한 정확한 건축 가능 여부 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

시장 활성도: 3점 — 삼양일동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 매물 가치 검증을 어렵게 하는 주요 리스크 요인입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.48x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.21% — 추세 가산 중립.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 상태로 신축 가능성이 높으며, 제2종일반주거지역의 법정 상한 용적률 250%를 활용한 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 고도지구 등 중첩 규제와 조례 확인이 필수적입니다.
거시 경제: 4점 — 전국적으로 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높은 수준이며, 제주 제주시 미분양 현황도 10년 중앙 대비 높아 공급 부담이 존재합니다. 이는 토지 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제2종일반주거지역으로 용도지역상 개발 잠재력이 있으며, 인근에 다수의 지구단위계획 및 도로개설 사업이 예정되어 있어 개발 호재가 존재합니다. 다만, 공장설립제한지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 실제 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.
거래량: 3점 — 삼양일동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 52.2%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 6건 (공장설립제한지역, 고도지구…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2억 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 162만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 삼양일동의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가가 추정가 대비 낮게 형성되어 있으나, 이는 시장 검증이 어렵다는 점을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 토지 실거래 데이터를 기반으로 산출된 median 배율 1.26배를 적용하여 추정 토지가를 산정하였습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 대상지 간의 유사성이 높거나 해당 보정 요인이 없음을 의미합니다.

심층 분석

제주 제주시의 미분양 주택이 10년 중앙 대비 높은 수준이며, 대출금리 및 건설공사비지수도 상승하여 전반적인 토지 시장에 부담 요인이 존재합니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 인근에 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 위파크 제주 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 삼양일동은 인구 변동이 미미하여 실거주 수요 유입 측면에서 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.

대상 토지는 나대지 상태로 물리적 하자는 제한적일 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 공장설립제한지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 개발 시 법적 제약사항이 발생할 수 있습니다. 이는 개발 리스크로 작용할 수 있으므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

제주 지역은 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 조성 및 AI 특화단지 고도화 등 기업 유치 및 산업 발전을 위한 노력이 지속되고 있습니다. 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상지는 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력이 있으나, 낮은 시장 활성도와 중첩된 규제가 리스크 요인입니다. 향후 6개월 시세는 지역별 지가변동률이 소폭 하락하고 있어 보합 또는 약한 하락 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

제주시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 대상 필지에 실제로 적용되는 용적률, 건폐율, 높이 제한 등 건축 규제를 반드시 확인하십시오.
고도지구, 역사문화환경보존지역 등 중첩된 규제가 실제 건축 계획에 미치는 영향을 제주시 건축과에 문의하여 구체적으로 확인하십시오.
2필지 합필 가능 여부 및 합필 시 발생할 수 있는 법적, 행정적 절차와 비용을 사전에 확인하십시오.
소로한면 도로 접면의 실제 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 지자체에 문의하여 확인하십시오.
대상 토지 주변의 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 개발 시 이전 비용 발생 여부를 확인하십시오.

최종 판정

보류