충청남도 천안시 서북구 입장면 효계리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17698

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

본 토지는 생산녹지지역 및 농업진흥구역에 위치하며, 지목이 '답'으로 개발 행위에 대한 제약이 존재합니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 2억 431만 원으로 제시가 1억 9,200만 원과 이나 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 천안시 전반의 개발 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 연관성은 미미하며, 도로 접면이 '세로한면(불)'로 건축 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어 진출입에 일부 제약이 있을 수 있습니다.
• 주변 개발 호재: 6점 — 천안시의 민선 9기 프로젝트 추진, 첨단산업 투자 유치, AI 데이터센터 클러스터 부상 등 지역 전반의 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다. 호재 근접 순위는 29개 중 28위로 직접적인 호재 영향권과는 거리가 있습니다.
• 시장 활성도: 4점 — 대상지가 위치한 효계리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 가격 적정성 검증에 어려움을 초래합니다.
• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.94x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.4% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 개발 행위에 제약이 있으며, 공장설립승인지역에 해당하나 용도변경 사례가 드물어 개발 잠재력 실현에 어려움이 예상됩니다.
• 거래량: 3점 — 효계리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 6.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '생산녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 4건 (공장설립승인지역, 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 9,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 431만 원과 비교했을 때 유사한 수준에 해당합니다. 그러나 대상지가 위치한 효계리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성에 대한 단정적인 판단은 유보됩니다. 시장 검증이 어렵다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략되었습니다. 동일수급권(44133·G2·답) 내 7건의 실거래 데이터를 기반으로 median 배율 1.20배가 적용되었습니다. 이 배율은 대상지의 지목, 용도지역 등 유사성을 고려하여 산출된 값입니다.

심층 분석

대상 토지는 생산녹지지역 및 농업진흥구역에 위치하여 단기적인 투자 가치 및 수익성 실현에는 제약이 따릅니다. 천안시 전반적으로 첨단산업 투자 유치 및 AI 데이터센터 클러스터 부상 등 긍정적인 거시경제 지표와 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성이 낮아 즉각적인 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 용도지역 변경이나 규제 완화 가능성을 주시하며 접근하는 것이 필요합니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 레버리지 및 개발 원가 부담은 존재합니다.

토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 토지형상이 세로장방형으로 적어 보입니다. 그러나 '세로한면(불)'이라는 도로접면 특성상 실제 도로 접근성 및 건축 허가 가능 여부가 불확실하여 잠재적인 리스크가 될 수 있습니다. 또한 생산녹지지역 및 농업진흥구역이라는 용도지역 규제가 가장 큰 개발 행위 제약 요인으로 작용하여, 향후 개발 시 인허가 과정에서 어려움이 예상됩니다.

[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 용도지역별 지가지수와 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 용도지역별 및 지역별 지가변동률 또한 큰 변동 없이 보합 추세입니다. 다만, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보여 거래 활성도가 점진적으로 개선될 여지는 있습니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 매우 낮고, 인근에 대규모 주택 공급 예정 물량(8,617세대)이 존재하여 시장에 경쟁 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있습니다. 트루엘 시그니처 천안역, 천안신부A1, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크 등 다수의 사업지에서 공급이 예정되어 있어 잠재적인 공급 부담이 존재합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 토지의 실제 도로 접면 상태(폭, 포장 여부)와 지적도상 도로의 일치 여부를 현장 확인하고, 건축 허가 가능 여부를 천안시청 건축과에 문의해야 합니다.
• 생산녹지지역 및 농업진흥구역 내 개발 행위 제한 사항과 공장설립승인지역으로서의 구체적인 개발 가능 용도를 천안시청 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
• 주변 토지의 개발 행위 허가 이력 및 개발 현황을 파악하여 대상 토지의 개발 잠재력을 간접적으로 평가해야 합니다.
• 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 천안시 도시계획조례상의 건폐율 및 용적률을 정확히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류