매물 유형: 토지
분석 번호: 17695
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 충청남도 아산시 도고면 신언리 소재의 자연녹지지역 토지 3필지 일괄 매매 건입니다. 총 3,815.0㎡(1,154.0평)의 면적으로, 지목은 답과 전으로 구성되어 있습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 발표되고 있으나, 대상 법정동인 신언리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 다만, 인근 지역의 활발한 개발 움직임과 아산시 전체의 인구 증가 추세는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 2,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 4,507만 원 대비 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 6,398만 원 ~ 최고 1억 6,398만 원)과 비교했을 때도 하단에 위치합니다. 다만, 대상 법정동인 신언리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
유사도 96점의 비교사례 #1은 아산시 선장면 신성리 2**에 위치한 자연녹지지역 답으로, 2026년 3월에 9,212만 원에 거래되었습니다. 대상지(3,815㎡)가 사례(2,182㎡)보다 면적이 커 면적 보정 계수 0.967이 적용되어 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도지역, 도로 조건, 역세권 조건은 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 6개월 전 거래 시점의 지가 변동이 미미했음을 나타냅니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 1억 6,398만 원으로 산출되었습니다.
아산시 전체적으로 인구 증가 추세와 함께 삼성의 대규모 투자 유치 등 긍정적인 경제 뉴스가 지속되고 있습니다. 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 대상 법정동인 신언리는 아직 거래 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보고 접근해야 합니다. 인근에 다수의 아파트 공급 예정 물량(11,837세대)이 존재하여 향후 주택 시장에 영향을 미 줄 수 있으나, 대상지는 토지 매물로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 답과 전으로 구성된 자연녹지지역으로, 개발 행위에 대한 법적 제약이 존재합니다. 토지 형상이 부정형이고 완경사 지형인 점은 개발 효율성을 저해할 수 있는 물리적 하자 요인입니다. 또한, '세로한면(가)' 도로 접면은 실제 도로 여건에 따라 건축 허가에 어려움이 있을 수 있어 현장 확인이 필수적입니다.
아산시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히 '아산 광신프로그레스 지구단위계획', '아산 염치일반산업단지 관리기본계획(변경)' 등 인근의 다양한 개발 사업 고시가 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서 대상 토지의 개발 압력과 가치 상승 잠재력은 존재합니다. 다만, 대상 법정동의 낮은 거래 활성도와 자연녹지지역이라는 용도지역의 한계는 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 향후 인근 개발 사업의 진행 상황과 용도지역 변경 가능성 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류