매물 유형: 토지
분석 번호: 17691
종합 리스크 점수: 60점
대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역 내 '답' 지목의 3필지 일괄 매물로, 현재 개발 활용도가 매우 제한적입니다. 용정리 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단이 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 및 비교사례 대입 총액은 제시가보다 높게 산정되었습니다. 창원시 의창구 전반의 지가변동률은 보합세이나 토지 거래 필지수는 하락 추세에 있어 시장 활력이 저조합니다. 다만, 창원국가산단 및 덕산일반산단 개발, 방산 전용 AI 데이터센터 유치 등 지역 내 긍정적인 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서의 규제 완화 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.
대상 토지의 제시가 9,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 5,905만 원 대비 약 6,305만 원 낮은 수준입니다. 또한, 유사도 65점의 비교사례를 통해 환산된 총액 2억 9,704만 원과 비교했을 때도 현저히 낮은 수준에 해당합니다. 그러나 용정리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판단이 유보됩니다. 제시된 가격은 개발제한구역이라는 규제 요인이 충분히 반영된 것으로 보이나, 시장 검증이 어렵다는 점을 인지해야 합니다.
#1 비교사례 (유사도 65점): 창원시 의창구 동읍 덕산리 3**에 위치한 개발제한구역 내 '답' 지목 토지로, 2025년 2월에 2억 6,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 62만 원입니다. 대상 토지와의 거리는 2,930m이며, 용도지역 및 지목이 동일하여 유사성이 높습니다. 면적 보정 계수 0.9791이 적용되어 대상 토지의 면적이 비교사례보다 커 대규모 감가가 반영되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 통해 환산된 대상 토지의 총액은 2억 9,704만 원입니다.
창원시 의창구는 최근 지가지수 하락 및 토지 거래 필지수 감소 추세를 보이며 시장 활력이 저조합니다. 그러나 창원국가산업단지 및 덕산일반산업단지 개발, 그리고 국내 최초 방산 전용 AI 데이터센터 유치 등 대규모 개발 호재가 존재합니다. 이러한 호재들은 지역 경제 활성화와 인구 유입을 촉진하여 장기적으로 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 대상 토지는 개발제한구역으로 규제되어 있어 직접적인 개발이 어렵지만, 장기적인 관점에서 규제 완화 또는 용도 변경을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 개발 호재의 구체적인 진행 상황과 규제 완화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
대상 토지는 물리적 하자가 명확히 드러나지 않는 '답' 지목의 토지입니다. 그러나 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 규제 자체가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 건축 행위 및 용도 변경에 제약이 있어 토지의 활용도가 낮습니다. 또한, 도로접면이 세로한면(불)로 접근성이 좋지 않아 향후 개발 시 도로 확보 및 진입로 개설에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다. 지하 매설물 여부, 토양 오염 여부 등은 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.
창원시 의창구는 최근 지가지수 하락 및 토지 거래 필지수 감소로 시장 활력이 저조한 상황입니다. 그러나 '피지컬 AI·우주항공 첨단산업 추진단' 조성, '방산 전용 AI 데이터센터' 유치 등 대규모 산업 개발 호재가 집중되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 이러한 개발은 지역 산업 구조를 고도화하고 인구 유입을 촉진하여 토지 수요를 증가시킬 잠재력이 있습니다. 대상 토지는 현재 개발제한구역이라는 규제로 인해 활용도가 낮지만, 장기적으로 지역 개발과 연계된 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 미래 가치 상승 여력이 있습니다. 단기적인 시세 변동보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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