매물 유형: 토지
분석 번호: 17684
종합 리스크 점수: 66점
본 매물은 창원시 성산구 안민동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 평지에 세로각지(가) 도로접면을 가지고 있습니다. 인근에 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 가격 적정성 검증에 어려움이 있으며, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 하단에 위치합니다. 따라서 현장 확인을 통한 심층적인 검토가 필수적입니다.
제시된 매매가 7,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 1억 679만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 안민동의 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 시장 검증이 어렵습니다. 따라서 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시가는 참고 추정가로 활용해야 합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례를 통한 상세 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 내 유사 토지의 실거래가 대비 공시지가 배율(median 1.35배)을 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 산정했습니다. 이 방식은 대상지의 면적, 용도지역, 도로 조건 등을 고려한 간접적인 추정치입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 유사한 조건으로 판단되었습니다.
창원시 성산구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 거래 활성도가 높아지고 있습니다. 다만, 전국적으로 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 개발 및 매수 부담이 존재합니다. 대상지 인근에 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크, 성산 더리브 포레스트 등 총 2,337세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이는 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 시장 모니터링이 필요합니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며 평지 지형으로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 부정형 토지 형상과 세로각지(가) 도로접면은 건축 설계 및 활용에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 지하 매설물 유무 및 정확한 경계 확인은 현장 실측을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.
대상지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법 법정 상한 용적률 200%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 인근에 재건축 및 지구단위계획 변경 등의 개발 호재가 존재하여 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 주택 공급 예정과 법정동 시장 활성도가 낮은 점은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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