매물 유형: 토지
분석 번호: 17683
종합 리스크 점수: 56점
본 토지는 계획관리지역 내 임야로 개발 잠재력이 있으나, 준보전산지 및 성장관리계획구역 규제로 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 인근 지역에 독일 자동차 부품사의 대규모 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 해당 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 부정형의 완경사 지형과 세로한면(불)의 도로접면은 개발 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 2억 3,697만 원 대비 약 8,697만 원 낮은 수준입니다. 그러나 해당 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 최저 1,064만 원에서 최고 1,064만 원 범위와는 큰 차이를 보이며, 이는 단일 비교사례의 한계와 시장 비활성화에 기인합니다. 시장 검증이 어려운 상황이므로 가격 판단에 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 당진시 석문면 교로리 산1*에 위치한 임야로, 2026년 3월에 3,589㎡가 1,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 용도지역 및 지목이 동일하며, 유사도 점수는 89점입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 불필요하며, 시점 보정 계수 또한 1.000으로 적용되었습니다. 이 비교사례를 대상 토지에 대입하여 보정 완료한 총액은 1,064만 원입니다. 비교사례 수가 부족하여 이 단일 사례만으로 가격을 단정하기는 어렵습니다.
당진시의 지가지수와 지가변동률은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히 독일 자동차 부품 기업의 대규모 투자 유치 등 지역 경제 활성화에 긍정적인 뉴스가 다수 확인되어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비 지수도 높아 개발 비용 부담이 존재합니다. 해당 법정동의 낮은 시장 활성도는 투자 회수 기간에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지는 부정형의 완경사 지형으로 개발 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있습니다. 세로한면(불)의 도로접면은 건축 허가 과정에서 제약이 될 수 있으며, 현장 확인을 통해 실제 도로 접근성을 면밀히 검토해야 합니다. 준보전산지 및 성장관리계획구역 지정은 개발 행위의 자유도를 제한하는 물리적 하자로 볼 수 있습니다.
당진시의 미분양 주택 수가 10년 중앙 대비 낮은 수준이며, 통화량(M2)이 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 최근 독일 자동차 부품 기업의 대규모 투자 유치 소식은 지역 경제 및 고용 창출에 긍정적인 영향을 미쳐 장기적으로 토지 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다. 다만, 해당 법정동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 시세 상승을 기대하기 어렵게 만듭니다. 계획관리지역이라는 용도지역의 장점을 활용한 개발 계획 수립이 중요하며, 규제 사항에 대한 정확한 이해와 대응이 필요합니다.
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