충청남도 천안시 서북구 입장면 홍천리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17666

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 충청남도 천안시 서북구 입장면 홍천리에 위치한 자연녹지지역 '답'으로, 맹지라는 결정적인 단점을 가지고 있습니다. 최근 36개월간 해당 법정동의 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 다만, 천안시 전반의 개발 호재와 AI 데이터센터 유치 등의 뉴스는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 매매가 2억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 935만 원과 이나 낮은 시장 활성도로 인해 추가적인 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 지목이 '답'이고 나대지 상태로 신축 가능성은 있으나, 맹지 조건과 자연녹지지역이라는 용도지역 제한으로 개발 난이도가 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 50%이나, 실제 적용 용적률은 천안시 도시계획조례 확인이 필요합니다.
시장 활성도: 4점 — 해당 법정동(홍천리)은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 법정동의 거래 사례를 참고해야 합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.95x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.72% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 행위에 제한이 있으며, 맹지 조건으로 건축 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 천안시의 민선 9기 프로젝트 추진 및 AI 데이터센터 유치 등 지역 전반의 개발 호재는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
거래량: 2점 — 홍천리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 4.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 2건 (도시지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 935만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 해당 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우므로, 추정가는 참고 자료로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 '답' 지목의 실거래 데이터를 기반으로 한 median 배율 1.20배가 적용되어 추정 토지가 2억 935만 원이 산출되었습니다. 이는 대상지의 공시지가 1억 7,446만 원에 비해 약 3,489만 원 높은 수준입니다.

심층 분석

천안시의 지가지수는 용도지역별로 하락, 이용상황별로 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률은 보합세입니다. 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 해당 법정동의 거래 공백은 지역 경제 활성화가 대상지에 직접적으로 미치는 영향이 제한적일 수 있음을 시사합니다. 국가 거시 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 투자 비용 부담이 존재합니다. 천안시 미분양 현황은 3,939세대로 높은 수준이며, 이는 지역 내 주택 공급 부담으로 작용하여 토지 개발 수요에도 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 천안시의 민선 9기 프로젝트 추진, AI 데이터센터 클러스터 부상 등의 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

대상 토지는 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있어 개발 시 도로 확보에 대한 리스크가 매우 큽니다. 부정형의 토지 형상 또한 효율적인 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 자연녹지지역이라는 용도지역은 개발 행위에 대한 규제가 강하므로, 투자 전 천안시 도시계획조례를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

천안시 서북구 입장면 홍천리는 최근 36개월간 토지 거래가 없어 시장 활성도가 매우 낮은 지역입니다. 그러나 천안시 전반적으로는 민선 9기 프로젝트, AI 데이터센터 유치, 동천안산단 착공 등 다양한 개발 호재가 진행 중입니다. 이러한 지역 개발은 장기적으로 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상지의 맹지 조건과 자연녹지지역이라는 규제는 개발 이익 실현에 큰 장애물이 됩니다. 인근에 트루엘 시그니처 천안역, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장의 경쟁 심화가 토지 개발 수요에도 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 필요합니다.

현장 체크리스트

맹지 상태이므로, 인접 토지 소유주와의 협의를 통해 도로 확보 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
자연녹지지역 내 건축 행위 제한 사항 및 천안시 도시계획조례상 실제 건폐율/용적률을 지자체에 확인해야 합니다.
지목이 '답'이므로, 농지전용허가 가능 여부 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 추가적인 개발 제한 구역 포함 여부를 상세히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인해야 합니다.

최종 판정

보류