충청남도 서산시 대산읍 대산리 산 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17655

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

본 매물은 충청남도 서산시 대산읍 대산리에 위치한 제2종일반주거지역 임야입니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도시관리계획 변경 고시가 있어 장기적인 개발 잠재력은 존재하나, 현재 '활성화되지 않음 · 산정 불가'로 분류되는 법정동 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 규제가 있어 개발 시 제약이 따를 수 있으므로, 상세한 현장 확인과 지자체 문의가 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.01x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.54% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 준보전산지, 가축사육제한구역, 도시지역에 포함되어 개발에 일부 제약이 있으나, 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도시관리계획 변경 고시가 있어 장기적인 관점에서 개발 압력이 존재합니다.
• 거래량: 3점 — 대산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 98.6%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 3건 (준보전산지, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

본 매물의 제시가 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용한 추정 토지가 14억 614만 원과 큰 차이를 보입니다. 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음 · 산정 불가'로 판단되어 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략됩니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격을 참고해야 합니다.

심층 분석

서산시는 관광 및 투자유치 분야 정책특별보좌관을 재위촉하며 지역 경제 활성화에 힘쓰고 있으며, 인근에 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 신규 주택 공급이 예정되어 있습니다. 또한, 다수의 산업단지 개발 및 도시관리계획 변경 고시가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 존재합니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재하며, 본 매물이 위치한 법정동의 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익성을 예측하기는 어렵습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 임야의 특성상 지형 및 지질 상태, 지하 매설물 유무, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등을 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

충남 서산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편이나, 인근에 588세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 본 매물은 제2종일반주거지역에 위치하며 인근 개발 호재가 있으나, 현재 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 개발 규제 완화 및 주변 개발 사업 진행 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 토지이용계획확인원을 통해 실제 적용되는 서산시 도시계획조례상 용적률 및 건폐율을 확인해야 합니다.
• 도로접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있으므로, 실제 도로 현황 및 건축 허가 가능 여부를 지자체 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 준보전산지 및 가축사육제한구역 규제로 인해 개발 행위 제한 사항을 서산시청에 문의하여 구체적으로 파악해야 합니다.
• 인근 산업단지 개발 고시가 본 매물에 미치는 직접적인 영향 및 개발 계획을 상세히 확인해야 합니다.
• 지하 매설물 유무, 토양 오염 여부 등 토지 현황에 대한 현장 조사가 필요합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류