매물 유형: 토지
분석 번호: 17653
종합 리스크 점수: 61점
본 매물은 자연녹지지역 내 임야로 개발 활용에 제약이 따르며, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 인근에 산업단지 개발 호재가 있으나 직접적인 수혜는 약한 수준으로 판단됩니다. 급경사 지형과 세로한면(불) 도로접면은 개발 시 추가 비용 및 제약 요인이 될 수 있으므로, 면밀한 현장 확인과 지자체 인허가 가능성 검토가 필수입니다.
제시 매매가 1억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 2,414만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 대상 토지의 추정 가치를 산출하였습니다.
김해시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있어 전반적인 토지 시장의 활성도가 둔화되고 있습니다. 미분양 현황은 감소 추세이나 여전히 1,356세대로 높은 수준이며, 인근에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 총 2,892세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 이러한 거시경제 환경은 토지 투자 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 급경사 지형으로 토목 공사 시 높은 비용이 발생할 수 있으며, 세로한면(불) 도로접면은 건축 허가 및 진입로 확보에 어려움을 줄 수 있습니다. 자연녹지지역 및 준보전산지 규제로 인해 개발 용도 및 규모에 제약이 많아 개발 리스크가 존재합니다. 사진이 없어 물리적 하자에 대한 직접적인 분석은 불가합니다.
대상 토지는 자연녹지지역 내 임야로 개발 잠재력은 보통 수준(2점)으로 평가됩니다. 인근에 김해GoldenRoot일반산업단지계획 변경 승인, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 산업단지 개발 호재가 있으나, 대상지와의 거리를 고려할 때 약한 수혜로 판단됩니다. 진영읍 인구는 정체 상태이며, 김해시 전체 인구는 소폭 감소 추세에 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지 거래 필지수 하락 및 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 또는 하락 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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