매물 유형: 토지
분석 번호: 17652
종합 리스크 점수: 58점
본 토지는 충청남도 천안시 동남구 동면 덕성리에 위치한 계획관리지역 토지 2필지입니다. 제시된 매매가 3,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,181만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 그러나 해당 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하나, 직접적인 영향권 여부 및 규제 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 3,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,181만 원과 비교할 때 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 대상 법정동인 덕성리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성을 단정하기 어렵습니다. 인근 유사 사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼은 최저 6,909만 원에서 최고 8,978만 원으로 형성되어 있어, 제시가는 이 스펙트럼의 하단보다도 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 있을 가능성을 시사하나, 시장 검증이 어려워 판정은 유보됩니다.
선별된 비교사례는 총 2건입니다. 첫 번째 사례는 천안시 동남구 동면 행암리 9*번지 토지로, 2026년 2월에 6,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 30만 원입니다. 대상 토지에 보정 완료된 총액은 6,909만 원입니다. 두 번째 사례 역시 천안시 동남구 동면 행암리 9*번지 토지로, 2026년 2월에 5,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 39만 원입니다. 대상 토지에 보정 완료된 총액은 8,978만 원입니다. 두 사례 모두 계획관리지역의 '대' 지목으로 대상지와 유사성이 높습니다. 시점은 7개월 전으로 비교적 최근 거래입니다.
대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 존재하며, 인근 지역에 다수의 산업단지 및 택지개발 계획이 있어 장기적인 관점에서 개발 압력이 상승할 수 있습니다. 특히 천안 제5일반산업단지, 천안 신사 일반산업단지 등 산업단지 조성 계획은 지역 경제 활성화 및 고용 창출을 통해 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사라는 점은 개발 시 토목 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 성장관리계획구역이라는 규제는 특정 용도의 개발을 제한하거나 계획적인 개발을 요구하므로, 사전에 철저한 검토가 필요합니다. 도로 접면이 세로한면(가)으로 표기되어 있으나, 실제 건축 허가를 위한 도로 조건 충족 여부는 현장 확인 및 지자체 문의가 필수적입니다.
향후 6개월간 천안시 동남구의 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이며, 지가변동률은 보합세를 보입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시(산업유통형 지구단위계획 변경, 택지개발 등)는 장기적으로 해당 지역의 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 '트루엘 시그니처 천안역', '천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크' 등 대규모 주택 공급 예정은 인구 유입 및 주거 환경 개선에 기여하여 간접적으로 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합
보류