경상남도 김해시 생림면 안양리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17651

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 토지는 농림지역 내 '답'으로 현재 개발 제약이 있으나, 김해시 내 활발한 산업단지 개발 및 광역 교통망 확충 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판단이 유보되며, 제시가 7,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율 기반 추정가 9,030만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나 시장 검증이 어렵습니다. 장기적인 관점에서 개발 계획 편입 가능성과 규제 완화 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 대상 토지는 지목이 '답'이며 농림지역에 속해 있어 현재로서는 개발 가능성이 제한적입니다. 그러나 주변 산업단지 개발 및 도로 신설 등의 호재가 지속적으로 발표되고 있어, 장기적인 관점에서 용도 변경이나 개발 계획에 편입될 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 나대지 상태로 신축 가능성은 있으나, 용도지역 특성상 건축 허가 가능 용도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.83x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.65% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 차량 접근은 가능하나, 광역 교통망 개선 여부가 향후 가치에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 동남권 광역철도 예타 통과 등 교통 호재가 실현될 경우 접근성이 개선될 여지가 있습니다.
주변 환경: 6점 — 대상 토지는 농림지역 내에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 안양지 공원이 있어 자연 경관이 양호한 편입니다. 다만, 생활 편의시설이나 상업시설과의 접근성은 다소 떨어지는 편입니다. 주변에 산업단지 개발이 활발하여 장기적으로는 주거 환경 변화 가능성도 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 대한 제약이 존재합니다. 다만, 인근에 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 및 변경 고시가 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 주변 개발 압력에 따른 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다. 특히 동남권 광역철도 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등 광역 교통망 확충에 대한 기대감도 존재합니다.
거래량: 3점 — 안양리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 36.2%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '농림지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 3건 (배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 7,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9,030만 원 대비 낮은 수준으로 보입니다. 다만, 대상 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 1,333만 원 ~ 최고 1억 2,032만 원)과 비교했을 때도 제시가는 하단에 위치합니다. 이는 시장 검증이 어려운 상황에서 투자자에게는 잠재적인 가격적 메리트가 될 수 있으나, 동시에 유동성 리스크도 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 농림지역 내 '답'으로 대상지와 유사한 용도지역 및 지목을 가집니다. #1 사례는 김해시 생림면 생철리 1***에 위치하며 2026년 5월에 14,999만 원에 거래되었고, 대상지 면적을 대입한 보정 완료 총액은 1억 1,333만 원입니다. #2 사례는 김해시 생림면 생철리 1***에 위치하며 2026년 5월에 12,507만 원에 거래되었고, 보정 완료 총액은 1억 1,630만 원입니다. #3 사례는 김해시 생림면 생철리 1***에 위치하며 2025년 4월에 13,548만 원에 거래되었고, 보정 완료 총액은 1억 2,032만 원입니다. 이 사례들은 대상지로부터 539m~680m 이내에 위치하며, 유사도 점수는 92~97점으로 높게 평가되었습니다. 면적 보정 시 대상지가 사례 평균보다 작아 소규모 할증이 적용되었습니다.

심층 분석

김해시 생림면 안양리 토지는 농림지역이라는 규제에도 불구하고, 김해시 전반의 산업단지 개발 호재와 동남권 광역철도 추진 등 광역 교통망 개선 기대감이 존재하여 장기적인 투자 가치를 가질 수 있습니다. 특히 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담은 고려해야 할 리스크입니다. 해당 법정동의 낮은 거래 활성도는 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 개발 잠재력에 초점을 맞춘 투자가 적합함을 시사합니다.

대상 토지는 지목이 '답'이며 부정형의 토지 형상과 세로한면(가)의 도로 접면을 가지고 있어 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다. 농림지역 및 농업진흥구역이라는 용도 규제는 개발 행위에 대한 가장 큰 물리적 하자이자 리스크로 작용합니다. 사진이 없어 토지의 구체적인 현황(경사도, 토질 등)은 파악하기 어려우나, 평지라는 점은 긍정적입니다. 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필수적입니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 지가변동률이 소폭 하락하고 토지 거래 필지수도 감소하는 추세이며, 대상 법정동의 거래 활성도가 매우 낮기 때문입니다. 다만, 인근 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 2,892세대에 달하는 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 장기적으로는 인구 유입 및 지역 개발 압력 증가로 이어질 수 있습니다. 이러한 공급 물량은 토지 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 지목이 '답'인 농림지역으로, 실제 건축 허가 가능 여부 및 허용 용도를 김해시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
세로한면(가) 도로 접면의 실제 폭과 포장 상태, 차량 진출입 용이성을 현장에서 직접 확인하고, 건축법상 도로 요건 충족 여부를 검토해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 '농업진흥구역' 규제로 인해 개발 행위가 제한될 수 있으므로, 해당 규제의 구체적인 내용과 해제 가능성을 관련 부서에 문의해야 합니다.
인근 산업단지 개발 계획이 대상 토지에 미칠 구체적인 영향(도로 편입, 용도 변경 가능성 등)을 김해시 도시계획과를 통해 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류