경기도 안산시 상록구 양상동 산*** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17648

종합 리스크 점수: 29점

AI 요약 평가

본 매물은 개발제한구역 내 임야로, 부정형 토지 형상과 맹지라는 특성으로 인해 개발 활용도가 매우 제한적입니다. 제시 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 큰 차이를 보이며, 양상동의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 타당성 검증이 어렵습니다. 다만, 인근에 다수의 개발 호재와 신안산선 계획이 존재하여 장기적인 관점에서는 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 활용도: 3점 — 토지 형상이 부정형이고 지형이 급경사이며 도로 접면이 맹지여서 개발 활용도가 매우 낮습니다. 개발제한구역이라는 용도지역 특성과 맞물려 활용에 제약이 많습니다.
가격 타당성: 6점 — 제시 매매가 500만원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 14억 6,614만원과 큰 차이를 보이며, 시장 검증이 어렵습니다. 이는 면적 차이에서 기인한 것으로 보입니다.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 신안산선 신안산선역이 1,228m 거리에 계획 중이나 개통 시점의 불확실성이 존재하여 현재 접근성은 낮은 편입니다.
주변 개발 호재: 7점 — 의왕군포안산 공공주택지구, 팔곡일동1구역 재건축 등 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 수도권광역급행철도 C노선 계획도 있어 장기적인 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 양상동은 최근 36개월 토지(동일 유형) 거래가 2건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다.
인구 및 세대 동향: 6점 — 안산시 상록구 전체 인구는 소폭 감소 추세이나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
공시지가 추이: 7점 — 최근 3년간 공시지가가 꾸준히 상승(2024년 +0.5%, 2025년 +1%, 2026년 +1.5%)하고 있어 토지 가치 상승에 대한 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.
가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 34.10x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.99% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제약이 크며, 용도변경 사례가 드물어 규제 완화 가능성이 낮습니다. 다만, 인근에 공공주택지구 및 재건축 사업이 진행 중인 점은 장기적인 관점에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.
거래량: 3점 — 양상동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 3310.3%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 9건 (보전산지, 공익용산지…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 500만원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 14억 6,614만원과 큰 차이를 보입니다. 양상동의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 타당성 판정이 유보되며, 제시 가격의 시장 검증이 어렵습니다. 농·임야 지역은 거래가 적은 것이 일반적이므로 호재, 형질변경 가능성, 도로 접근성 등을 우선적으로 확인해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례의 특성 설명은 어렵습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 통해 추정된 가치를 기준으로 분석되었습니다.

심층 분석

안산시 상록구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 감소 추세입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적이나, 대출금리와 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재합니다. 대상 매물은 개발제한구역 내 임야로, 단기적인 투자 가치보다는 장기적인 개발 호재에 대한 기대감이 중요합니다. 인근에 롯데캐슬 시그니처 중앙, 한화포레나 안산고잔2차 등 1,523세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 지역 내 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

대상 토지는 부정형의 급경사 지형이며 맹지라는 물리적 한계를 가지고 있습니다. 또한 개발제한구역, 보전산지, 공익용산지 등 다수의 규제에 묶여 있어 개발 행위가 사실상 불가능에 가깝습니다. 이러한 특성은 토지의 활용 가치를 현저히 떨어뜨리는 주요 하자 요인입니다. 사진이 제공되지 않아 현장 상태에 대한 추가적인 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.

안산시 상록구는 인구수가 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되는 보합세입니다. 지역 내 미분양은 0세대로 안정적인 수급 상황을 보입니다. 인근에 의왕군포안산 공공주택지구, 팔곡일동1구역 재건축, 수도권광역급행철도 C노선 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 계획되어 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 신안산선 신안산선역이 1,228m 거리에 계획되어 있어 개통 시 교통 접근성 개선과 함께 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상 토지가 개발제한구역 내 임야라는 강력한 규제에 묶여 있어 이러한 호재의 직접적인 수혜를 받기까지는 상당한 시간과 규제 완화가 필요할 것으로 예상됩니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서의 투자 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 현황 측량 여부를 확인하여 인접 토지와의 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.
맹지 상태이므로 건축 허가를 위한 도로 확보 가능성 및 비용에 대해 관할 지자체(안산시 상록구청)에 문의하여야 합니다.
개발제한구역 및 보전산지, 공익용산지 지정으로 인한 개발 행위 제한 사항을 안산시 도시계획과에 상세히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본상 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 면밀히 검토하고, 매도인에게 관련 내용을 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(신안산선, 공공주택지구 등)의 진행 상황 및 대상 토지에 미칠 구체적인 영향에 대해 관련 기관에 문의하여야 합니다.

최종 판정

보류