경기도 안성시 옥산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17637

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

본 대상지는 제1종일반주거지역 내 평지에 위치한 가로장방형 토지로, 신축 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 200%이나 실제 적용 조례 확인이 필수적입니다. 인근에 고속도로 건설 및 산업단지 개발 등 지역 전반의 호재가 존재하나, 대상지 법정동인 옥산동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가 4억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 참고 추정 대비 낮으나, 시장 검증이 어려우므로 현장 확인 및 추가적인 개발 가능성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 제1종일반주거지역이라는 용도지역은 주거 관련 개발에 유리합니다. 다만, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 지정으로 인해 개발 방향 및 규모에 제약이 있을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과, 법정 상한 대비 개발 여력이 존재하나, 실제 적용 조례 확인이 필수적입니다.
• 시장 활성도: 3점 — 대상지 법정동인 옥산동은 최근 36개월간 동일 유형(토지) 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 대천동, 석정동, 서인동 등에서 빌딩 거래가 일부 확인되나, 토지 시장의 활성도를 대변하기는 어렵습니다. 이러한 거래 공백은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.85x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.95% — 추세 가산 중립.
• 교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지는 것으로 판단됩니다. 다만, 태안~안성 고속도로 건설 계획 등 광역 교통망 확충 호재가 존재하며, 인근 도로 개설 사업이 진행 중이므로 향후 교통 여건 개선 가능성은 있습니다.
• 도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 200%로 설정되어 있습니다. 안성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용 용적률 및 건폐율을 확인해야 합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다. 인근에 도로 개설 및 산업단지 계획 변경 등 개발 호재가 다수 존재하나, 대상지에 직접적인 영향을 미 미치는지는 개별 확인이 필요합니다.
• 거래량: 2점 — 옥산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.5% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 15.2%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 6건 (도시지역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 9,531만 원 대비 약 7,531만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상지 법정동인 옥산동의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로, 추정가는 참고값으로 활용하시고 추가적인 현장 확인 및 개발 가능성 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세한 보정 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 내 유사 조건의 토지 실거래 데이터를 기반으로 공시지가 대비 실거래 배율을 산출하여 대상지의 추정 가치를 도출했습니다. 면적, 용도, 도로 조건 등은 유사 사례와 동일한 것으로 간주하여 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 1.000이 적용되었습니다. 호재 보정은 시장 참고용으로 단가 보정에는 미적용되었습니다.

심층 분석

안성시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 상승 추세를 나타내고 있습니다. 전국적으로는 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락에서 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 안성시의 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 주택 시장의 공급 부담은 상대적으로 적습니다. 인근에 2,918세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주거 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 토지 시장에 미치는 직접적인 영향은 추가 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 인접 필지와의 경계 문제, 주변 환경 오염 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 과거 건축물 존재 여부 및 철거 이력이 있다면 토양 오염 가능성도 배제할 수 없습니다.

대상지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 있으며, 나대지 상태로 신축에 유리합니다. 태안~안성 고속도로 건설, 안성 산업단지 계획 변경 등 광역적인 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 법정동 내 토지 거래 활성도가 매우 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 주거 시장의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 규제 사항(지구단위계획, 상대보호구역)에 대한 면밀한 검토와 함께 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

• 안성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 대상 필지에 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
• 대상지가 제1종지구단위계획구역 및 상대보호구역에 포함되어 있으므로, 건축 행위 시 구체적인 개발 제한 사항 및 인허가 가능 여부를 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
• 소로한면에 접하고 있는 도로의 실제 폭, 포장 상태, 건축법상 유효 도로 여부를 현장 및 지자체 건축과를 통해 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 건축 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
• 인근 개발 호재(고속도로, 산업단지 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향 및 개발 진행 상황을 관련 기관을 통해 상세히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류