경상북도 영천시 화산면 당지리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17635

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

대상 토지는 경상북도 영천시 화산면 당지리에 위치한 총 8필지의 보전관리지역 토지로, 합산 면적이 5474.0㎡에 달합니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 영천시의 도시기본계획 확정 및 일자리 창출 대상 수상 등 긍정적인 지역 개발 뉴스가 있으나, 해당 법정동의 토지 거래량이 적어 시장 활성도가 낮습니다. 보전관리지역 특성상 개발 행위에 제약이 따르므로, 매수 전 정확한 개발 가능성 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.76x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.02% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 보전관리지역으로 개발 행위에 일부 제약이 있으나, 영천시 2040 도시기본계획 확정 등 지역 전반의 개발 호재가 존재합니다. 다만, 해당 법정동의 용도변경 사례가 드물어 개별 필지의 개발 잠재력은 현장 확인이 필요합니다.
거래량: 3점 — 당지리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 24.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 1건 (가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3,566만 원 대비 하단에 위치합니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 토지가를 기준으로 가격을 판단합니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 없는 상태로 평가되었습니다.

심층 분석

영천시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 상승 추세를 보입니다. M2 통화량이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재합니다. 인근 지역의 미분양 현황도 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다. 대상 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 투자 가치에 대한 시장 검증이 어렵습니다.

대상 토지는 부정형의 완경사 지형이며, 도로 접면이 세로한면(불)로 명시되어 있어 개발 활용도 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다. 보전관리지역 및 가축사육제한구역이라는 규제는 향후 개발 행위에 대한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단할 수 없습니다.

영천시의 2040 도시기본계획 확정, 렛츠런파크 영천 조성 등 지역 전반의 개발 호재가 존재하며, 일자리 창출 대상 수상 등 긍정적인 뉴스 흐름은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 대상 토지는 보전관리지역으로 개발 행위에 제한이 있으며, 해당 법정동의 용도변경 사례가 드물어 개별 필지의 개발 잠재력은 현장 확인이 필요합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 가능성도 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가변동률 보합세와 거래량 상승 추세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

총 8필지의 용도지역(보전관리지역) 및 지목(답, 전)이 혼재되어 있어 일괄 개발 시 합필 및 용도 변경 가능성과 제약 사항을 영천시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
대상 토지의 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있으므로, 실제 도로 폭, 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 영천시 건축과에 문의하여 현장 확인이 필요합니다.
토지이용계획에 명시된 '가축사육제한구역'이 개발 행위에 미치는 구체적인 영향을 영천시 축산과에 문의하여 확인해야 합니다.
주변 개발 호재(영천 2040 도시기본계획, 렛츠런파크 영천 조성 등)가 대상 토지에 직접적으로 미치는 영향 및 개발 계획 반영 여부를 영천시 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상수도, 하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 관련 기관(상수도사업소, 가스공사 등)에 문의하여 확인하고, 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크 유무를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류