경상북도 영천시 화산면 당지리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17631

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

대상 토지는 영천시 화산면 당지리에 위치한 2필지 일괄 매매 토지로, 보전관리지역에 속하며 총 면적은 2,582.0㎡입니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 다만, 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 1,806만 원으로 제시가 1,500만 원과 비교 시 참고할 만한 수준입니다. 영천시의 도시기본계획 확정 및 렛츠런파크 조성 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.83x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.02% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 보전관리지역에 위치하며, 인근에서 업무·근린생활시설 용도변경 사례가 드물게 확인되나 지역 전체가 상업·업무 중심으로 빠르게 변화하고 있다고 보기는 어렵습니다. 영천시의 2040 도시기본계획 확정과 렛츠런파크 조성 사업 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.
• 거래량: 3점 — 당지리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 17.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 1건 (가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1,806만 원 대비 약 300만 원 낮은 수준입니다. 다만, 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용하여 추정 가격을 산출했습니다.

심층 분석

영천시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 국가 거시 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 통화량(M2)은 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 전반적으로 투자 수익성은 보합세가 예상되나, 개발 호재의 직접적인 영향 여부에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

대상 토지는 부정형의 완경사 지형이며, 도로 접면이 세로한면(불)로 건축 허가 및 개발에 불리할 수 있는 물리적 하자가 있습니다. 지목이 '답'이므로 농지 전용 관련 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 제공된 사진이 없어 토지 자체의 균열, 침수 이력 등 추가적인 물리적 하자는 확인이 불가합니다.

영천시는 2040 도시기본계획 확정, 렛츠런파크 조성 등 중장기적인 개발 호재가 존재합니다. 그러나 대상 토지가 보전관리지역에 위치하며, 인근 용도변경 사례가 드물어 단기적인 개발 압력은 낮습니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 영천시 인구는 소폭 감소 추세에 있으나, 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 가능성도 있습니다. 장기적으로는 영천시의 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적인 시세 상승은 제한적일 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 영천시 도시계획조례를 통해 대상 필지에 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 확인해야 합니다.
• 세로한면(불) 도로 접면의 실제 폭, 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 영천시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 대상 토지에 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크 여부를 확인해야 합니다.
• 가축사육제한구역 지정으로 인한 개발 행위 제한 사항을 영천시청에 문의하여 확인해야 합니다.
• 대상 토지의 지목이 '답'이므로, 개발 행위 시 농지 전용 허가 가능성 및 절차를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류