매물 유형: 토지
분석 번호: 17617
종합 리스크 점수: 40점
본 토지는 농림지역 내 맹지이며 농업진흥구역에 포함되어 있어 현재로서는 개발 활용도가 매우 낮습니다. 서버 분석 결과 '건축불가 특수매물 패널티 -40%'가 적용되어 추정 토지가가 산정되었습니다. 평택시 전반의 개발 호재가 풍부하나, 대상 토지의 개별 규제와 맹지 특성상 직접적인 수혜를 기대하기는 어렵습니다. 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다. 장기적인 관점에서 용도 변경 가능성 및 주변 개발의 파급 효과를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 7,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 763만 원 대비 약 18% 낮은 수준입니다. 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 점을 고려하면, 제시가는 추정가 대비 낮은 편에 속하지만, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우며, 인근 유사 사례의 거래 스펙트럼(최저 2억 6,766만 원 ~ 최고 2억 9,695만 원)과 비교했을 때도 제시가는 하단에 위치합니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 평택시 팽성읍 추팔리에 위치하며 대상지와 유사한 농림지역, 지목 '답' 토지입니다. #1 사례는 2026년 4월에 2,162㎡가 2억 원에 거래되었으며, 보정 후 대지면적 기준 평당가는 37만 원입니다. 대상지 면적(2,420㎡)에 대입 시 보정 완료 총액은 2억 6,766만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월에 4,271.3㎡가 4억 4,422만 원에 거래되었으며, 보정 후 대지면적 기준 평당가는 41만 원입니다. 대상지 면적에 대입 시 보정 완료 총액은 2억 9,695만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로 조건이 동일한 필지로 선정되어 개별 요인 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 토지는 현재 농림지역 내 맹지라는 한계로 인해 즉각적인 투자 가치나 수익성을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 평택시 전반의 대규모 산업단지 조성(평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지) 및 항만 배후단지 개발, 고속도로 개설(평택~부여~익산 서부내륙고속도로) 등 굵직한 개발 호재가 다수 진행 중입니다. 이러한 지역 개발은 장기적으로 주변 토지 가치 상승 압력으로 작용할 수 있으며, 대상 토지의 용도 변경 또는 도로 확보 시 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재는 규제와 맹지라는 리스크가 크지만, 장기적인 관점에서 평택시의 성장 잠재력을 보고 투자한다면 기회가 될 수 있습니다.
가장 큰 물리적 하자는 '맹지'라는 점입니다. 이는 건축 행위를 불가능하게 하며 토지의 활용도를 극히 제한합니다. 또한, 농림지역 및 농업진흥구역이라는 용도지역 특성상 개발 행위가 엄격히 제한됩니다. 토지 형상이 부정형이라는 점도 향후 개발 시 효율성 저하 요인이 될 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 외벽 균열, 누수, 기울기 이상 등 건물 자체의 물리적 하자는 파악하기 어렵습니다.
평택시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 보합세입니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며, 인구수도 꾸준히 증가하고 있습니다. 이는 평택시 전반의 부동산 시장이 견조한 흐름을 유지하고 있음을 시사합니다. 특히 평택시에는 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 브레인시티 푸르지오 등 총 25,473세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대상 토지는 현재 규제와 맹지라는 리스크가 크지만, 평택시의 지속적인 개발과 인구 증가 추세를 고려할 때 장기적인 관점에서는 개발 압력에 따른 미래 성장 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 개별 규제 해소 및 도로 확보가 선행되어야 합니다.
보류