매물 유형: 토지
분석 번호: 17607
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 계획관리지역 내 잡종지로서 개발 잠재력이 보통 이상이나 주변에 서산시의 관광 및 투자유치 정책 강화와 다수의 산업단지 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 있습니다. 그러나 대상 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 하단에 위치하고 있습니다. 따라서 매수 전 현장 답사를 통해 정확한 도로 접면 상태, 지하 매설물 여부, 그리고 서산시 도시계획조례를 통한 실제 건폐율 및 용적률 확인이 필수적입니다.
대상 매물의 제시가 2억 4,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율 2.03배를 적용한 추정 토지가 3억 2,852만 원 대비 약 8,852만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 창리의 토지 거래 활성도가 지난 36개월간 1건에 불과하여 시장 검증이 매우 어렵습니다. 따라서 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시가는 참고 추정가 대비 하단에 위치하는 것으로 판단됩니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 통한 상세 비교 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정가는 3억 2,852만 원으로, 이는 대상 매물의 제시가 2억 4,000만 원보다 높은 수준입니다. 그러나 법정동 내 거래 활성도가 매우 낮아 이 추정가만으로 가격의 적정성을 단정하기는 어렵습니다.
충남 서산시는 최근 관광 및 투자유치 분야 정책특별보좌관을 재위촉하며 지역 경제 활성화에 대한 의지를 보이고 있습니다. 또한, 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 인근에 588세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 주거 인프라 개선 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 미분양 현황은 2026년 6월 기준 338세대로 감소 추세에 있으며, 시·군·구 미분양이 10년 중앙 대비 낮은 편으로 시장에 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 비용 부담이 증가할 수 있는 점은 유의해야 합니다.
제공된 정보만으로는 대상 토지의 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지의 지반 상태, 경사도, 배수 여부, 주변 환경 오염 여부 등을 직접 확인해야 합니다. 특히, 잡종지라는 지목 특성상 과거 사용 이력에 따른 토양 오염 가능성도 배제할 수 없으므로, 필요시 토양 오염도 검사를 고려해야 합니다.
대상 토지는 계획관리지역 내 잡종지로서 개발 잠재력이 양호하며, 서산시의 적극적인 관광 및 투자유치 정책과 다수의 산업단지 개발 고시(웅소성지구 산업유통형 지구단위계획, 성연일반산업단지, 현대대죽 일반산업단지 등)는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 주요 동력으로 작용할 수 있습니다. 특히, 대산 충의일반산업단지 확장 및 서산 인더스밸리 실시계획 변경 등은 인근 지역의 산업용 토지 수요를 증가시키고 고용 창출을 통해 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합으로 판단됩니다. 순수토지 거래 필지수가 하락 추세이고 지가변동률이 보합세를 보이며, 로컬 실거래 빈도 또한 낮아 급격한 시세 변동보다는 안정적인 흐름을 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류