경기도 의왕시 학의동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17599

종합 리스크 점수: 76점

AI 요약 평가

본 토지는 의왕시 학의동에 위치한 일반상업지역 토지로, 국토계획법상 높은 법정 상한 용적률을 보유하고 정방형의 평지 지형에 광대소각 도로접면을 갖춰 개발 잠재력이 우수합니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 다수의 개발 호재가 인접해 미래 가치 상승 요인이 존재합니다. 다만, 학의동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시된 참고 추정가와 비교하여 신중한 접근이 필요합니다. 의왕시의 꾸준한 인구 증가와 인근 대규모 주택 공급 예정은 긍정적인 요소이나 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.88x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.5% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '광대소각' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 일반상업지역으로 높은 개발 잠재력을 가지며, 의왕시의 꾸준한 인구 증가 추세와 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 다수의 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 적용 용적률은 조례 확인이 필요하며, 토지거래 필지수 동향이 하락세를 보여 시장 활성도에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
거래량: 2점 — 학의동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.7% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 12.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 14건 (과밀억제권역, 과밀억제지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 100억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 114억 370만 원 대비 약 14억 370만 원 낮은 수준입니다. 학의동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려움을 인지하시기 바랍니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정 토지가를 기준으로 판단해야 합니다.

심층 분석

의왕시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 이는 장기적인 주거 및 상업 수요 증가로 이어질 수 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙 대비 높아 개발 원가 상승 압력이 존재합니다. 인근에 의왕 센트라인 데시앙, 의왕월암지구 대방 디에트르 레이크파크 등 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

대상 토지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 물리적 하자에 대한 직접적인 리스크는 적습니다. 다만, 지하 매설물 여부, 지반 안정성 등 토지 자체의 잠재적 리스크는 현장 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 다양한 규제 구역에 포함되어 있어 개발 시 인허가 과정에서 예상치 못한 제약이나 지연이 발생할 수 있습니다.

대상 토지는 일반상업지역의 높은 개발 잠재력과 정방형의 우수한 토지 형상, 광대소각의 도로접면 등 강점을 가지고 있습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업, 의왕월암 공공주택지구 개발 등 다수의 개발 호재가 인접하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 의왕시의 지속적인 인구 증가는 긍정적인 신호입니다. 그러나 대출금리 상승과 건설공사비 증가, 그리고 학의동의 낮은 토지 시장 활성도는 단기적인 투자 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지거래 필지수 하락 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

의왕시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률과 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
대상 토지가 포함된 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 도시개발구역, 지구단위계획구역 등 토지이용규제에 따른 개발 행위 제한 및 인허가 절차를 면밀히 검토해야 합니다.
지하 매설물 유무 및 지반 상태를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
인근 개발 호재(인덕원~동탄 복선전철, 의왕월암 공공주택지구 등)의 진행 상황 및 개통 시점 불확실성을 고려하여 투자 계획을 수립해야 합니다.
학의동의 낮은 토지 시장 활성도를 고려하여, 인근 내손동, 삼동, 오전동 등 활발한 지역의 토지·상권·빌딩 거래 동향을 함께 비교 분석하여 환금성 리스크를 평가해야 합니다.

최종 판정

보류