매물 유형: 토지
분석 번호: 17598
종합 리스크 점수: 34점
대상 토지는 계획관리지역 내 '전' 지목으로 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 토지 시장 활성도가 낮은 지역에 위치하여 가격 검증이 어렵습니다. 평택시의 전반적인 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재는 긍정적이나, 비행안전제3구역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 인한 규제와 높은 미분양 물량은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 높은 수준으로, 추가적인 시장 검증과 개발 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 1억 5,622만 원입니다. 사용자 제시 매매가 9억 700만 원은 이 추정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 다만, 대상 법정동인 후사리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되며, 제시가에 대한 시장 검증이 어렵습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 평택시 청북읍 고렴리 9**번지 토지입니다. 2026년 4월에 3억 9,926만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 109만 원입니다. 용도지역 및 지목이 대상지와 동일한 계획관리지역 '전'으로 유사도가 73점입니다. 대상지 면적(1061㎡)을 기준으로 보정된 총액은 3억 4,972만 원으로 산출되었습니다.
평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하고 세대수도 꾸준히 늘어나는 등 전반적인 인구 유입이 활발한 지역입니다. 이는 장기적으로 토지 수요를 견인할 수 있는 긍정적인 요인입니다. 다만, 예금은행 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담이 존재합니다. 또한, 평택시 미분양 주택이 10년 중앙 대비 높은 3,076세대로 지역 내 공급 부담이 있어 단기적인 투자 수익성에는 주의가 필요합니다.
대상 토지는 '전' 지목이며, 토지 형상은 사다리형, 지형은 완경사입니다. 도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있어 현황 도로의 상태와 건축 허가 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 비행안전제3구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 개발 및 거래 시 법적 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 규제들은 개발 계획 수립 및 진행에 있어 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
평택시는 다양한 산업단지 개발(평택 서탄, 브레인시티 등)과 항만 배후단지 조성 등 대규모 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충은 지역 경제 활성화에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 대상 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우며, 높은 미분양 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 평택시 전체의 지가변동률이 보합세를 보이고 순수토지 거래 필지수가 상승하는 추세이나, 대상 법정동의 낮은 거래 활성도를 고려할 때 '보합'을 예상합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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