매물 유형: 토지
분석 번호: 17597
종합 리스크 점수: 74점
본 토지는 근린상업지역에 위치하며 정방형의 평지 토지로 개발 활용도가 높습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 진행 중이어서 장기적인 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 다만, 목리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.
제시가 13억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 24억 2,405만 원 대비 낮은 수준입니다. 또한, 단 1건의 비교사례를 면적 및 용도지역 보정하여 환산한 대입 총액 20억 8,971만 원과 비교해도 낮은 가격입니다. 그러나 목리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮아 저평가 여부를 단정하기 어렵습니다.
선별된 비교사례 #1 (예산군 삽교읍 목리 9**, 2024.10 거래)은 대상지로부터 330m 거리에 위치하며, 중심상업지역 '대' 지목 토지입니다. 대상지보다 면적이 크고 용도지역 등급이 상위이나, 면적 보정 계수 1.028 (소규모 할증) 및 용도 보정 계수 0.857 (하위 용도 하향 보정)를 적용하여 보정되었습니다. 시점 보정 및 도로 보정은 불필요한 것으로 판단되었습니다. 최종 보정 완료된 대입 총액은 20억 8,971만 원입니다.
대상 토지는 근린상업지역에 위치하며, 인근에 내포 농생명 융복합산업 클러스터 조성 등 다수의 개발 호재가 진행 중입니다. 이는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 시 자금 조달 및 원가 부담이 증가할 수 있습니다. 충남 예산군의 미분양 현황은 평균 부근으로 관리되고 있으나, 토지 거래 필지수가 하락 추세인 점은 시장의 유동성 감소를 시사합니다.
사진 정보가 없어 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 토지 자체의 물리적 하자는 드물지만, 지하 매설물, 토양 오염 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
대상 토지는 근린상업지역에 위치하며, 정방형의 평지, 중로각지 접면 등 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률이 900%로 높은 잠재력을 가지고 있으며, 인근의 내포 농생명 융복합산업 클러스터 조성 등 다양한 개발 호재는 미래 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 목리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 계획을 수립하고 접근하는 것이 바람직합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 토지거래 필지수가 하락 추세이며 지가변동률 또한 보합세를 보이고 있어 단기간 내 급격한 시세 변동은 어려울 것으로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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