매물 유형: 토지
분석 번호: 17587
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 계획관리지역 내 945㎡ 규모의 토지로, 현재 제2종근린생활시설 건물이 있습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 하청면 석포리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 지역의 도로 확포장 및 지구단위계획 변경 고시 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 영향은 추가적인 확인이 필요합니다.
제시가 4억 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 103만 원과 비교 시 하단에 위치합니다. 그러나 하청면 석포리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 시장 검증이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 토지의 실거래 데이터를 기반으로 한 공시지가 배율법을 통해 추정 토지가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로 조건 등은 비교 사례와 유사한 것으로 간주하여 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.
거제시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 하락 추세에 있으며, 지역별 지가변동률은 보합세를 보입니다. 다만, 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 상승 추세를 보여 잠재적인 거래 활성화 가능성을 시사합니다. 국가 거시 지표상 가계대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 부담이 있으며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재합니다. 거제시 미분양 현황은 380세대로 10년 중앙값 대비 낮은 편이며, 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 대상 법정동의 거래 공백으로 인해 시장 활성도가 낮아 투자 가치에 대한 명확한 판단은 유보됩니다.
제시된 정보만으로는 대상 토지의 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사라는 점은 개발 시 토목 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. 또한, 세로한면(가) 도로 접면은 건축물의 진출입 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 현재 건물의 준공일이 2009년으로 17년 경과된 점을 고려할 때, 건물 자체의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 가축사육제한구역 포함 여부는 특정 용도의 개발을 제한할 수 있는 규제적 하자입니다.
대상 토지는 계획관리지역 내 용적률 여유가 커 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 지역의 도로 확포장 및 지구단위계획 변경 고시 등 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다. 거제시 전체 인구는 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 하청면 석포리의 낮은 시장 활성도와 거래 공백은 단기적인 시세 상승을 기대하기 어렵게 합니다. 장기적으로는 인근 개발 사업의 진행 상황과 거제시의 인구 및 산업 동향에 따라 가치 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 용도변경 사례가 드물어 급격한 지역 변화는 기대하기 어렵습니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며 대상 법정동의 거래 공백이 길어 단기적인 시세 상승 동력을 찾기 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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