매물 유형: 토지
분석 번호: 17583
종합 리스크 점수: 72점
본 매물은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 2필지 일괄 매매 토지로, 자연녹지지역에 속하며 합산 면적은 6,561.0㎡입니다. 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가는 288억 8,818만 원으로, 제시가 310억 원과 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 서둔동은 지역 내 토지 거래 활성도 1위로 환금성이 우수하며, GTX-C 및 수원도시철도1호선 등 주요 교통 호재가 인접하여 미래 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제한과 비행안전구역 등 추가 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
제시가 310억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 288억 8,818만 원과 비교 시 약 21억 1,200만 원 높은 수준입니다. 서둔동은 토지 거래가 활성화되지 않아 가격 판정이 유보되나, 인접한 GTX-C 및 수원도시철도1호선 등 교통 호재가 반영된 것으로 보입니다. 시장 검증이 어려운 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 동일수급권 실거래 median 배율 2.21배를 적용한 추정 토지가는 288억 8,818만 원입니다.
대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 수원역 인접 및 GTX-C, 수원도시철도1호선 등 광역 교통망 확충 계획으로 장기적인 개발 잠재력이 존재합니다. 서둔동은 수원시 권선구 내 토지 거래 활성도 1위 지역으로, 환금성 측면에서는 긍정적입니다. 다만, 최근 지가지수 및 순수 토지 거래 필지수 하락 추세, 높은 대출금리 및 건설공사비 지수는 투자 수익성에 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 대규모 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
토지 매물로 물리적 하자는 직접적으로 평가하기 어렵습니다. 다만, 부정형 토지 형상으로 인한 개발 효율성 저하 가능성, 비행안전제6구역(전술) 규제로 인한 건축물 높이 제한, 그리고 토지이용계획상 다양한 규제 사항들이 개발 과정에서 리스크로 작용할 수 있습니다. 지하 매설물 유무 등 현장 확인이 필요합니다.
수원시 권선구는 '서수원 첨단산업 거점' 추진 등 지역 개발 호재가 활발하며, 탑동 이노베이션밸리 준공 계획 등 긍정적인 뉴스 흐름이 있습니다. 이러한 개발 계획은 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 자연녹지지역의 규제와 토지거래허가구역 지정은 단기적인 개발 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가지수 하락 및 토지거래 필지수 감소 추세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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