전라남도 여수시 동산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17571

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

대상 토지는 여수시 동산동 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력은 존재합니다. 그러나 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 또한, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 및 지역 인구 감소 추세는 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발이익: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 국토계획법상 용적률 상한 200%를 기준으로 볼 때 개발 이익 여지가 있으나, 실제 조례 적용 용적률 확인이 필수적입니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 전라선 여수엑스포역이 1km 이상 거리에 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 해당 역은 계획·추진 중인 인프라로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다.
주변 상권: 6점 — 최근접 CU 여수공화점 등 편의시설이 가까이 있으나, 대형 쇼핑 시설이나 주요 상권과의 접근성은 다소 떨어집니다. 주변 유동인구 활성도에 대한 정보가 없어 상권 매력도는 보통 수준으로 판단됩니다.
인구 변화: 4점 — 여수시 전체 인구는 최근 12개월간 약 3,796명 감소 추세이며, 세대당 인구 또한 소폭 감소하고 있어 인구 유입 및 주거 수요 증가를 기대하기는 어렵습니다.
시장 활성도: 3점 — 해당 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이로 인해 가격 적정성 검증이 어렵고, 투자 회수 기간이 길어질 위험이 있습니다.
주변 공급: 4점 — 인근에 힐스테이트 죽림더프라우드(A4BL, A2)와 e편한세상 여수 글렌츠 등 총 2,637세대의 대규모 아파트 분양 예정 물량이 존재합니다. 이는 향후 지역 내 공급 부담으로 작용하여 토지 시세 및 개발 압력에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.87x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.13% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발에 적합하나, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 국토계획법상 용적률 상한은 200%이나, 실제 적용되는 여수시 도시계획조례를 통한 확인이 필요합니다. 인근에 업무·근린생활시설 및 숙박시설 용도변경 사례가 있으나, 건수가 드물어 지역 전반의 상업화 전환으로 단정하기는 어렵습니다.
거래량: 3점 — 해당 법정동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 41.4%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — G car zone 여수엑스포역KTX(국제관 B동) 접근(약 868m) 가능하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (상대보호구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율 기반 추정 토지가 4,595만 원 대비 약 13.0% 낮은 수준입니다. 그러나 해당 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아(최근 36개월 동일 유형 거래 1건) 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시기 바랍니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 여수시 공화동 1***번지 토지로, 2025년 6월에 4,600만 원에 거래되었습니다. 대지면적 139㎡, 제1종일반주거지역, 지목 '대'로 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하여 유사도 점수는 93점입니다. 대상지(86㎡)가 사례(139㎡)보다 면적이 작아 소규모 할증을 위한 면적 보정 계수 1.029가 적용되었으며, 용도 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 없습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 2025년 6월 거래 시점과 현재(2026년 9월)의 지가 변동률이 반영되었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 2,748만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

여수시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률은 소폭 하락 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 증가하고 있으나, 대상지 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 투자 회수 기간이 길어질 위험이 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재합니다. 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 하방 압력으로 작용할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 형상이 부정형이고 완경사 지형인 점은 향후 개발 시 설계 및 공사 난이도에 영향을 미칠 수 있습니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역이라는 토지이용규제는 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 잠재적 하자 요인으로 볼 수 있습니다.

여수시 인구는 감소 추세이나, '섬 박람회' 개최 및 '사람이 모이고 머무는 도시' 조성 계획, 에너지·바이오·화학소재 분야 1조 2천억 원 규모 투자협약 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 전라선 여수엑스포역 인근에 위치하여 장기적인 교통 인프라 개선 가능성도 있습니다. 그러나 인근 대규모 아파트 공급 예정과 지역 미분양 현황(481세대)은 단기적인 시장 부담 요인입니다. 대상 법정동의 낮은 시장 활성도는 투자 리스크를 높이는 요인이므로, 장기적인 관점에서 개발 호재의 실현 가능성과 시장 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

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현장 체크리스트

여수시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률과 건폐율을 확인하여 건축 가능 연면적을 정확히 파악해야 합니다.
대상 토지가 포함된 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 인한 구체적인 건축 행위 제한 사항을 여수시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상 및 완경사 지형이 건축 설계 및 공사 비용에 미치는 영향을 전문가와 상담하여 예상 비용을 산출해야 합니다.
도로접면이 세로한면(가)으로 명시되어 있으나, 실제 도로의 폭, 포장 상태, 건축법상 도로 요건 충족 여부를 현장 방문 및 지자체 확인을 통해 검증해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 공사 난이도를 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류