경기도 평택시 가재동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17563

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

평택시 가재동에 위치한 본 토지는 제1종일반주거지역으로 용적률 갭이 157.34%p 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 25,473세대에 달하며, 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 대상 법정동인 가재동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 또한 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 거래 시 유의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.91x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.27% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역으로 용적률 갭이 157.34%p 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 있으나, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 개발 및 거래 시 추가적인 검토가 필요합니다. 특히 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 대규모 개발 사업이 활발히 진행 중이며, GTX-A 연장 계획 등 교통 인프라 개선도 기대됩니다. 다만, 평택시의 미분양 주택 수가 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 내 공급 부담은 존재합니다.
• 거래량: 2점 — 가재동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 41.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 3점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 3억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 2,994만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 가재동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 추정가와 제시가의 단순 비교만으로 가격의 적정성을 단정하기 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 평택시 칠원동 6번지 토지로, 2026년 3월에 4억 3,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 282㎡, 평당 447만 원 수준입니다. 대상 매물과의 유사도 점수는 79점이며, 동일한 제1종일반주거지역 및 지목 '대'로 용도지역 및 도로 조건이 동일하여 높은 유사도를 보입니다. 면적 보정 계수 1.021이 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었으며, 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정 완료된 총액은 2억 6,938만 원입니다.

심층 분석

평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하며 꾸준한 성장세를 보이고 있습니다. 특히 가재동 인근에는 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 개발 호재와 GTX-A 연장 계획 등 교통 인프라 개선이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 그러나 평택시의 미분양 주택 수가 10년 중앙값 대비 높은 수준으로, 향후 대규모 신규 아파트 공급 물량(25,473세대)이 시장에 풀릴 경우 단기적인 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 토지 개발 압력에도 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

대상 건물은 1997년 준공된 단독주택으로 29년이 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 건축물대장상 내진설계가 미적용된 점도 확인됩니다. 매수 전 반드시 전문가를 통한 정밀 안전 진단을 실시하여 외벽 균열, 누수, 지반 침하, 배관 노후화 등 잠재적인 물리적 하자를 확인해야 합니다. 특히 기타조적구조는 지진에 취약할 수 있으므로 구조 안전성 검토가 중요합니다.

평택시 가재동은 제1종일반주거지역으로 용적률 갭이 157.34%p 존재하여 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 개발이 활발히 진행 중이며, 평택~부여~익산 고속도로 개설 등 교통망 확충 호재도 기대됩니다. GTX-A 연장 계획(1.3km 이내)은 장기적인 관점에서 교통 접근성을 크게 개선하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 이는 아직 계획 및 추진 단계이므로 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 지역 내 미분양 주택 증가와 높은 건설공사비 지수는 단기적인 시장 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 장기적인 개발 호재가 풍부하나, 단기적인 시장 상황과 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지가 속한 평택시 가재동의 도시계획조례를 통해 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
• 토지이용계획확인서를 통해 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정에 따른 구체적인 개발 제한 사항과 거래 절차를 확인해야 합니다.
• 도로접면이 세로한면(가)으로 명시되었으나, 실제 도로 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 지자체 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 대상 토지 주변에 예정된 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스 등 대규모 아파트 공급 사업의 진행 상황과 입주 시기를 파악하여 향후 시장 영향력을 분석해야 합니다.
• 건물의 준공일이 1997년으로 29년 경과되었으므로, 매수 전 전문가를 통한 건물 정밀 안전 진단을 실시하여 균열, 누수, 구조적 문제 등 물리적 하자를 면밀히 확인해야 합니다.
• 지하 매설물 유무 및 등기부등본상 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계를 확인하여 법적 리스크를 사전에 점검해야 합니다.

최종 판정

보류