곤양면 서정리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17556

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%로 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 도로 개설 및 공공청사 부지 조성 등 다양한 개발 사업 고시가 있어 장기적인 가치 상승 요인이 존재합니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어려우며, 노후 건물이 존재하여 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.84x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.8% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로각지(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 5%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 6점 — 제1종일반주거지역으로 용도지역상 개발 잠재력이 있으며, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 규제가 있으나, 인근에 도로 개설 및 공공청사 부지 조성 등 다양한 개발 사업 고시가 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 존재합니다.
거래량: 2점 — 서정리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 16.4%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 11곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 1,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 3,986만 원 대비 약 2,286만 원 낮은 수준입니다. 다만, 대상 법정동인 서정리의 최근 36개월 동일 유형 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 시장 활성도가 낮아 검증이 어려움을 유의하시기 바랍니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 토지가치를 기준으로 판단해야 합니다.

심층 분석

대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%를 활용할 잠재력이 있습니다. 사천시 전체의 토지 거래량은 상승 추세에 있으며, 인근에 도로 개설 및 공공청사 부지 조성 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비 지수 또한 높아 개발 원가 상승 요인이 있습니다. 법정동 내 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

현재 지상에 1927년 준공된 노후 단독주택이 존재하여 철거 비용이 발생할 수 있습니다. 건축물대장상 내진설계가 미적용된 건물로, 안전상의 문제가 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 규제가 있어 개발 시 제약이 따를 수 있으며, 이는 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

곤양면 인구는 소폭 감소 추세이나, 사천시 전체 인구는 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편이며, 건축 착공 및 허가 동향도 꾸준히 이어지고 있어 공급 리스크는 제한적입니다. 인근에 '사천 서부일반산업단지' 개발 등 간접적인 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 법정동 내 거래 공백으로 인해 단기적인 시세 변동 예측은 어렵습니다.

현장 체크리스트

건축물대장상 1927년 준공된 건물로, 실제 현장 방문 시 외벽 균열, 누수, 지붕 상태 등 전반적인 노후화 및 안전성 여부를 반드시 확인해야 합니다.
대상 토지는 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있으므로, 건축 행위 시 구체적인 규제 내용과 허가 가능 여부를 사천시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
도로접면이 세로각지(가)로 표기되어 있으나, 실제 도로 폭과 포장 상태, 건축법상 도로 요건 충족 여부 및 건축 허가 가능성을 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크가 없는지 반드시 확인해야 합니다.
인근 개발 사업 고시가 다수 존재하나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미치는지, 개발 계획의 구체적인 진행 상황 및 시기를 사천시청에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류