경기도 평택시 지산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17551

종합 리스크 점수: 71점

AI 요약 평가

본 대상지는 평택시 지산동 일반상업지역에 위치한 토지로, 송탄역 초역세권 입지와 41년 경과된 노후 건물을 보유하여 재건축 및 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 지산동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 가격 적정성 판정이 유보되며, 평택시 전반의 미분양 증가 및 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.78x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.67% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 일반상업지역으로 높은 개발 잠재력을 가지며, 송탄역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 다만, 지산동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵고, 지역 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 미분양 리스크를 고려해야 합니다.
거래량: 2점 — 지산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 22.6%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 9점 — 송탄역 1호선 초역세권(도보 228m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 매우 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 4건 (비행안전제5구역(전술), 관광특구…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 6억 7,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8억 6,569만 원 대비 약 1억 9,569만 원 낮은 수준입니다. 그러나 지산동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 현장 상황 및 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 데이터의 공시지가 대비 median 배율 2.40배를 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 산출하였습니다. 이 배율은 평택시 내 유사한 특성을 가진 토지 154건의 실거래를 기반으로 합니다.

심층 분석

대상지는 일반상업지역에 위치하며 송탄역 초역세권(도보 4분)으로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 향후 개발 시 상업시설 및 주거시설로서의 높은 잠재력을 의미합니다. 평택시 전반의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 브레인시티, 서탄 일반산업단지 등 대규모 개발 사업이 활발히 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 평택시의 높은 미분양 세대수와 인근 대규모 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다. 건설공사비지수 상승은 개발 원가 부담으로 이어질 수 있습니다.

대상 건물은 1985년 준공된 41년 경과된 단독주택으로, 물리적 노후화가 심각하여 재건축이 필수적입니다. 건물 자체의 가치는 낮으며, 철거 비용이 발생할 것입니다. 토지 형상이 부정형이고 소로한면에 접해 있어 개발 시 건축 계획에 제약이 있을 수 있으며, 비행안전제5구역(전술) 등의 규제는 개발 가능 용적률 및 건축물 높이에 영향을 미칠 수 있습니다. 지하 매설물 여부, 지반 상태 등 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

대상지는 일반상업지역, 초역세권 입지, 노후 건물로 인한 개발 잠재력 등 여러 긍정적인 요소를 갖추고 있어 장기적인 관점에서 미래 성장 전망이 높습니다. GTX-C 연장 남부노선(78m)과 같은 교통 인프라 확충 계획은 추가적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 이는 계획 및 추진 중인 단계로 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 평택시의 인구 증가 및 산업단지 개발 호재는 지속적인 실거주 및 투자 수요를 유입할 것으로 보입니다. 그러나 지산동의 낮은 토지 거래 활성도와 평택시의 높은 미분양 리스크는 단기적인 시장 변동성을 높일 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 평택시의 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때, 보합 또는 약한 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

실제 건축 가능한 용적률 및 건폐율은 평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 반드시 확인해야 합니다.
비행안전제5구역(전술) 규제로 인한 건축물 높이 제한 등 개발 제약 사항을 평택시청에 문의하여 확인해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역이므로, 거래 전 허가 대상 여부 및 절차를 평택시청에 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상 및 소로한면 도로 접면이 향후 개발 시 건축 계획 및 효율성에 미칠 영향을 전문가와 상담해야 합니다.
현재 건물의 철거 비용 및 신축 시 예상되는 건축비, 그리고 주변 개발 호재의 구체적인 진행 상황과 예상 완료 시점을 면밀히 파악해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수