매물 유형: 토지
분석 번호: 17549
종합 리스크 점수: 60점
대상 토지는 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역에 위치하여 개발 행위에 대한 규제가 강한 편입니다. 법정동 '다구리'는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 다만, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 사용자 제시 가격은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인근 마산로봇랜드 재추진 및 국도5호선 건설 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
동일수급권 실거래 median 배율 2.70배를 적용하여 추정된 대상 토지의 가치는 5억 5,856만 원입니다. 사용자 제시 매매가 4억 7,000만 원은 추정 토지가 대비 약 8,856만 원 낮은 수준으로, 가격 적정성 판정 유보 상태에서 참고 추정가 대비 가격적 메리트가 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 법정동 '다구리'는 최근 36개월간 동일 유형 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
선별된 비교사례 #1은 창원시 마산합포구 진동면 다구리 4**번지 토지로, 2024년 6월에 2억 7,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 1373㎡의 답으로 용도지역은 자연환경보전지역으로 대상지와 동일합니다. 면적 보정 계수 1.012 (대상이 사례보다 작아 소규모 할증), 용도 보정 계수 1.000, 도로 보정 계수 1.000, 역세권 보정 계수 1.000, 시점 보정 계수 1.000, 호재 보정 계수 1.000을 적용하여 보정 후 평당 75만 원, 환산 총액 2억 5,599만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 75점이며, 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다.
대상 토지는 자연환경보전지역에 위치하여 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 마산로봇랜드 재추진 및 거제~마산 국도5호선 건설 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 사용자 제시 가격은 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 합리적인 수준으로 보이나, 법정동 내 거래 활성도가 낮아 신중한 접근이 필요합니다. 인근 지역의 미분양 현황(1,495세대) 및 향후 분양 예정 물량(푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크, 성산 더리브 포레스트 등 총 2,337세대)은 지역 부동산 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으므로, 토지 개발 시 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
대상 토지는 지형이 평지로 개발에 유리한 조건을 갖추고 있으나, 사다리형 토지 형상과 세로한면(가) 도로 접면은 건축 계획 시 제약이 될 수 있습니다. 특히 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역이라는 강력한 규제가 존재하므로, 개발 행위 시 법적 제약 사항을 면밀히 검토하고 인허가 가능성을 사전에 확인하는 것이 필수적입니다. 다중 필지 일괄 매매이므로, 각 필지의 용도지역 및 규제 사항이 동일한지 확인하고 합필 가능성을 검토해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 이용상황별 지가지수는 상승 추세에 있습니다. 지역별 지가변동률은 소폭 하락하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 증가하는 추세입니다. 법정동 '다구리'의 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우나, 장기적으로는 마산로봇랜드 및 국도5호선 개발 등 지역 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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