매물 유형: 토지
분석 번호: 17544
종합 리스크 점수: 61점
대상 토지는 계획관리지역 내 평지에 위치하며 도로에 접해 있어 개발 활용도가 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 제시 매매가가 판단되나, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다. 인근 지역에 다수의 도로 개설 및 하천 정비 사업이 진행 중이나 150세대 규모의 행복주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 인프라 개선 및 지역 활성화 가능성이 존재합니다. 다만, 시장 활성도가 낮은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6,172만 원과 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 해당 법정동(합리)의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용하는 것이 바람직합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
유사도 79점의 비교사례 #1은 창녕군 대합면 평지리 3**에 위치하며 2025년 3월에 2,030만 원에 거래되었습니다. 대지면적 433.6㎡, 평당가 17만 원(㎡당 5만 원)으로, 계획관리지역 및 대 지목이 대상지와 동일합니다. 대상지와의 거리는 2526m로 비교적 근거리에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 차이에 따른 가격 변동은 미미합니다. 면적 보정 계수 1.009가 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 작아 소규모 할증이 반영되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 1,970만 원으로 산정되었습니다.
대상 토지는 계획관리지역으로, 주변에 다수의 도로 개설 및 하천 정비 사업이 고시되어 있어 장기적으로 인프라 개선 및 접근성 향상이 기대됩니다. 특히 대합일반산업단지 진입도로 개설 사업은 산업단지 접근성을 높여 물류비용 절감 및 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다. 또한, 창녕영산1BL 행복주택 150세대의 공급 예정은 인구 유입 및 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미 줄 수 있습니다. 다만, 현재 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우며, 장기적인 관점에서 개발 호재의 실현 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 도로 접면이 세로한면(가)으로 표기되어 있으나 실제 현장 도로 여건과 건축 허가 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 등기부등본을 통해 소유권 외 권리 관계나 법적 분쟁 여부를 반드시 확인해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 창녕군 지역의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 소폭 하락하는 추세입니다. 순수토지 거래 필지수도 감소하고 있어 전반적인 시장 활성도가 낮은 상황입니다. 다만, 인근에 예정된 도로 개설 및 하천 정비 사업, 그리고 행복주택 공급은 장기적인 관점에서 지역 인프라 개선 및 개발 압력을 높일 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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