경기도 양평군 지평면 대평리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17537

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 경기도 양평군 지평면 대평리에 위치한 묘지 지목의 계획관리지역 토지입니다. 맹지라는 점과 다양한 규제에 저촉되는 점이 개발에 큰 제약으로 작용합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되나, 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 참고 추정가는 4,841만 원으로 제시가 3,200만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 장기적인 관점에서 용도변경을 통한 가치 상승 여지는 있으나, 현 시점에서는 개발 및 거래 활성도 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 5점 — 대상 토지는 지목이 '묘지'이고 도로접면이 맹지이며, 지형이 완경사로 개발 활용도가 보통 수준입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 100%이나, 실제 적용 용적률 및 건폐율은 양평군 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다. 맹지라는 점이 건축 허가에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성이 낮은 편입니다. 자가용 이용이 필수적인 입지입니다.
주변 환경: 6점 — 인근에 창말창골 공원이 위치해 있으나, 전반적인 생활 인프라는 부족합니다. 지평면 인구는 최근 1년간 소폭 감소하여 정체 상태를 보이고 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 법정동인 대평리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 지역의 토지 거래는 보합세를 보이고 있으나, 대상지 자체의 거래 공백이 큽니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.66x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.33% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 계획관리지역에 속하며, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등 다양한 규제에 저촉됩니다. 특히 맹지라는 점이 개발에 큰 제약으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 지역에서 업무·근린생활시설 용도변경 이력이 보통 수준으로 관찰되어 장기적인 관점에서 용도변경을 통한 가치 상승 여지는 존재합니다.
거래량: 2점 — 대평리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.7% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 33.9%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '묘지'. 중첩규제 5건 (배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 법정동인 대평리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 4,841만 원으로 산출되었으며, 사용자 제시 매매가 3,200만 원은 이 참고 추정가 대비 낮은 수준입니다. 이는 맹지라는 특성과 지목이 묘지인 점이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

제공된 비교사례 원본 실거래 데이터가 없어 개별 사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 median 배율 1.54배를 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 산출했습니다. 이는 대상 토지의 공시지가 3,146만 원에 해당 배율을 곱한 4,841만 원입니다.

심층 분석

대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 100%입니다. 그러나 맹지라는 결정적인 약점과 지목이 묘지라는 특성으로 인해 즉각적인 개발을 통한 수익 창출은 어렵습니다. 다만, 인근 지역에서 업무·근린생활시설 용도변경 이력이 관찰되는 점은 장기적인 관점에서 용도변경을 통한 가치 상승 가능성을 시사합니다. 현재 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 시 원가 부담이 존재합니다. 양평군 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다.

대상 토지의 가장 큰 물리적 하자는 '맹지'라는 점입니다. 이는 건축 행위 자체를 어렵게 만들며, 토지의 활용도를 극히 제한합니다. 또한 '묘지'라는 지목은 개발 시 추가적인 절차와 비용을 발생시킬 수 있습니다. 완경사 지형 또한 토목 공사 비용 증가 요인으로 작용할 수 있습니다.

양평군 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 그러나 대상 법정동인 대평리의 시장 활성도가 매우 낮아 개별 토지의 시세 방향성을 예측하기는 어렵습니다. 인근에 양평 하늘채 센트로힐스(539세대), 효성해링턴 플레이스 양평(455세대) 등 총 994세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 지역 내 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. '용문~홍천 철도' 건설 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 토지의 맹지 특성상 직접적인 수혜를 기대하기는 어려울 수 있습니다. 장기적인 관점에서 규제 완화 또는 도로 개설 등의 변화가 없다면 가치 상승은 제한적일 것으로 보입니다.

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현장 체크리스트

대상 토지의 맹지 여부 및 건축 허가 가능성을 양평군청 건축과에 직접 문의하여 확인해야 합니다.
지목이 '묘지'인 점을 고려하여, 개발 또는 용도변경 시 필요한 절차와 비용, 그리고 법적 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
토지이용계획에 포함된 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등의 규제가 실제 개발 행위에 미치는 구체적인 영향을 관련 부서에 확인해야 합니다.
완경사 지형으로 인한 토목 공사 비용 및 개발 난이도를 전문가와 상담하여 예상 비용을 산출해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 권리 관계를 최종 확인해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 현황 중 대상 토지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사업의 진행 상황과 예상 완료 시점을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류