매물 유형: 토지
분석 번호: 17532
종합 리스크 점수: 77점
대상 토지는 근린상업지역에 위치하며 영통역과 인접한 준역세권으로 교통 접근성이 우수합니다. 현재 건물의 낮은 용적률 활용률과 27년 경과된 연식은 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력을 높이는 요인입니다. 다만, 영통동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 거래 시 허가가 필요합니다. 인근에 대규모 신규 주택 공급 계획이 다수 존재하여 장기적인 시장 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 26억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 30억 9,590만 원 대비 약 4억 9,590만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 보정 후 총액 33억 4,561만 원과 비교해도 하단에 위치합니다. 영통동 토지 시장의 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 추정가 대비 낮은 제시가는 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 시장 활성도가 낮아 실질적인 거래 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
선별된 비교사례는 수원시 영통구 영통동 1***번지 토지로, 2025년 7월에 54억 3,400만 원에 거래되었으며 대지면적 기준 평당가는 4,066만 원입니다. 대상 토지와 비교 시 면적(대상 272㎡, 사례 520㎡)에 따른 소규모 할증(계수 1.039)이 적용되었고, 용도지역(대상 근린상업지역, 사례 일반상업지역)에 따른 하향 보정(계수 0.889)이 이루어졌습니다. 영통역과의 근접성으로 인한 준역세권 프리미엄(계수 1.020)이 가산되었습니다. 이 사례는 대상지와 1,804m 거리에 위치하며, 시점 보정은 1.000으로 적용되었습니다. 보정 완료된 총액은 33억 4,561만 원입니다.
대상 토지는 근린상업지역에 위치하며 영통역 준역세권으로 잠재적인 상업적 가치가 높습니다. 현재 건물의 낮은 용적률 활용률은 향후 재건축을 통한 개발 이익을 기대할 수 있는 주요 요인입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용 및 매수 부담이 존재합니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙 대비 높아 개발 원가 상승 압박이 있습니다. 지역 미분양은 10년 대비 낮은 편이나, 최근 증가 추세에 있어 주의가 필요합니다.
물리적 하자 측면에서 현재 건물이 27년 경과된 경량철골구조로 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 외벽 균열, 누수, 지붕 상태 등에 대한 정밀 진단이 필요하며, 내진설계가 미적용된 점도 고려해야 합니다. 토지 자체의 물리적 하자는 정방형 평지, 광대로 접면으로 양호한 편이나, 지하 매설물 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.
대상 토지는 영통역 인근의 근린상업지역에 위치하여 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률 활용률이 매우 낮아 향후 재건축을 통한 가치 상승 여력이 충분합니다. 인덕원동탄선 철도 계획 및 수원우편집중국 일대 공급 계획 등 간접적인 개발 호재가 존재하여 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 영통동 토지 시장의 낮은 활성도와 인근 대규모 주택 공급 계획은 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 가능성도 있습니다.
보류