매물 유형: 토지
분석 번호: 17528
종합 리스크 점수: 65점
대상지는 제1종일반주거지역에 위치한 전(밭)으로, 국토계획법상 200%의 용적률 상한을 가지며 신축 가능성이 있습니다. 경주 지역은 미래차 및 원자력 산업 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 대상지 주변의 직접적인 개발 압력은 아직 미미합니다. 근계리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가 3,200만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정가 6,257만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 다만, 이는 시장 활성도가 낮은 지역의 참고 추정가이므로 현장 확인 및 추가적인 검증이 필요합니다.
제시가 3,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6,257만 원 대비 약 51.1% 수준으로, 추정가보다 현저히 낮은 가격으로 보입니다. 그러나 근계리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 직접적인 비교사례 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 내 실거래를 기반으로 한 공시지가 배율법을 적용하여 추정가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로 조건 등은 비교사례와 유사한 것으로 보정되었으나, 역세권 프리미엄은 적용되지 않았습니다.
경주시는 미래차 및 원자력 산업 투자 유치에 적극적이며, 인근 산업단지 개발 고시가 다수 확인되어 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상지가 위치한 근계리 지역은 토지 거래 활성도가 낮아 이러한 거시적 호재가 직접적인 지가 상승으로 이어지기까지는 시간이 소요될 수 있습니다. 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담은 존재합니다. 시·군·구 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 수준으로 주택 시장의 공급 부담은 상대적으로 적습니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 지목이 '전'이므로 토지 자체의 물리적 결함보다는 농지전용 등 개발 과정에서의 법적, 행정적 리스크가 더 클 수 있습니다. 도로접면이 세로한면(가)으로 양호하나, 실제 도로 폭 및 포장 상태, 건축법상 도로 요건 충족 여부는 현장 확인이 필수입니다.
경주시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 상승 추세를 보였습니다. 인근에 90세대 규모의 고령자복지주택 분양 예정 물량이 있어 향후 주택 공급 상황에 영향을 미칠 수 있습니다. 경주 지역의 미래차·원자력 산업 투자 유치 및 산업단지 개발은 장기적으로 대상지의 개발 잠재력을 높일 수 있는 요인입니다. 그러나 근계리 지역의 낮은 시장 활성도와 인구 감소 추세는 단기적인 투자 수익성에 제약이 될 수 있습니다. 용도지역이 제1종일반주거지역으로 개발 가능성은 있으나, 구체적인 건축 계획 수립 전 철저한 규제 검토가 필요합니다.
보류