경상남도 사천시 사남면 초전리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17514

종합 리스크 점수: 64점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 용적률 200%를 활용한 개발 잠재력이 높은 편입니다. 사천~진주 도로 확포장, 항공MRO 산업단지 조성 등 다수의 지역 개발 호재가 장기적인 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 다만, 법정동 내 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 도로 접면 조건 및 노후 건물 철거 비용 등은 현장 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

도로 접근성: 6점 — 토지 형상은 사다리형 평지이며, 도로접면은 세로한면(불)으로 표기되어 있습니다. 이는 도로 접근성이 다소 제한적일 수 있음을 시사하며, 실제 건축 허가 가능 여부는 지자체 확인이 필요합니다. 다만, 주변 도로 개설 공사 등의 개발 호재가 있어 장기적으로 개선될 여지가 있습니다.
인근 개발 호재: 8점 — 사천~진주 도로 확포장, 용당(항공MRO) 일반산업단지계획 변경 승인, 사남면 행정복지센터 부지조성사업 등 다수의 개발 호재가 인근에 고시되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 우주항공 산업 관련 뉴스는 장기적인 성장 동력을 제공할 수 있습니다.
시장 활성도: 4점 — 대상 법정동인 초전리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 인근 동금동, 수석리, 사다리 등 활발한 지역의 거래 동향을 참고할 필요가 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.74x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.05% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 비행안전제6구역(전술) 및 가축사육제한구역에 포함되어 일부 개발 제약이 존재합니다. 그러나 사천~진주 도로 확포장, 용당(항공MRO) 일반산업단지계획 변경 승인 등 지역 내 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량: 3점 — 초전리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.9% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 25.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 5,618만 원 대비 약 6,618만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 초전리의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 거래 가격이 불규칙하게 형성될 수 있으므로, 추정가는 참고 자료로 활용하시고 현장 검증을 통해 실제 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 공시지가 배율법을 통해 대상 토지의 추정 가치를 산출하였습니다.

심층 분석

사천시 전체적으로 지가지수 하락 및 보합 추세가 나타나고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승하고 있어 시장의 관심은 유지되고 있습니다. 특히 사천~진주 도로 확포장, 용당(항공MRO) 일반산업단지계획 변경 승인 등 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편이어서 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 상승과 건설공사비지수 상승은 레버리지 및 개발 원가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 공급 리스크는 제한적입니다.

대상 토지 위에 1955년 준공된 매우 노후화된 단독주택이 존재합니다. 이는 재건축 시 철거 비용이 발생하며, 건축물대장상 내진설계 미적용 건물로 안전성 측면에서 리스크가 있습니다. 도로접면이 세로한면(불)으로 표기되어 있어 실제 도로 접근성 및 건축 인허가 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술) 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 시 특정 제한이 따를 수 있습니다.

대상 토지는 제1종일반주거지역 '대' 지목으로, 국토계획법상 법정 용적률 200%를 활용한 개발 잠재력이 높습니다. 현재 건물이 매우 노후화되어 재건축을 통한 신축이 용이하며, 이는 개발이익 창출의 주요 요인이 될 수 있습니다. 사천시의 우주항공 산업 육성 정책과 연계된 인근 개발 호재들은 장기적인 지역 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 법정동 내 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있으며, 규제 사항과 도로 접면 조건에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 향후 6개월 시세는 지역 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 상승하고 있어 보합 내지 약한 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 도로접면(세로한면(불))이 실제 건축 허가에 문제가 없는지 사천시청 건축과에 반드시 확인해야 합니다.
현재 노후 건물의 철거 비용 및 폐기물 처리 비용을 정확히 산정하고, 신축 시 예상되는 건축비용을 면밀히 검토해야 합니다.
비행안전제6구역(전술) 규제로 인해 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발 제약이 있는지 관련 기관에 문의해야 합니다.
대상 법정동인 초전리의 토지 시장 활성도가 매우 낮으므로, 인근 유사 지역의 최근 거래 사례를 추가적으로 탐색하고 현장 임장 시 주변 개발 상황을 직접 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률 및 건폐율, 그리고 기타 개발 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 상태를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류