경상북도 구미시 선기동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17512

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

대상 토지는 구미시 선기동 제2종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%로 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 주변 지역의 K-로봇 공급망 거점 도약, 오뚜기 수출공장 유치 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 선기동 내 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 구미시 전체 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높아 지역 공급 부담을 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.65x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.63% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%를 적용받아 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역의 활발한 산업단지 개발 및 기업 투자 유치 소식은 긍정적인 요인이나, 구미시 내 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 공급 부담이 존재합니다. 또한, 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵습니다.
거래량: 2점 — 선기동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 35.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (가축사육제한구역, 상대보호구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 2,326만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 선기동 내 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 토지가 2억 2,793만 원과 비교하면 제시가는 약 1,793만 원 낮은 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 토지가는 2억 2,793만 원으로, 제2종일반주거지역의 특성을 반영한 1.5배의 배율이 적용되었습니다. 동일수급권 실거래 median 배율 2.13배를 적용한 추정 토지가는 3억 2,326만 원입니다.

심층 분석

구미시는 K-로봇 공급망 핵심 거점 도약, 오뚜기 수출공장 유치, 반도체 소부장 대형 투자 유치 등 다양한 산업 개발 호재가 활발하게 진행되고 있습니다. 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미쳐 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 구미시 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높아 공급 부담이 존재하며, 대출금리 상승은 레버리지 활용 및 매수 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 경사도, 인접 토지와의 경계 문제 등을 직접 확인해야 합니다. 특히, 지하 매설물 유무 및 지적도상 도로와 실제 도로의 일치 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

구미시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 최근 소폭 상승하는 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나, 인근에 힐스테이트 구미더퍼스트(491세대), 대광로제비앙메가시티(2,740세대) 등 총 3,231세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 구미시의 산업 개발 호재가 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이나, 단기적으로는 지역 미분양 및 낮은 법정동 거래 활성도로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

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현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 도로 접면 현황(실제 폭, 포장 상태) 및 건축 허가 가능 여부를 구미시 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도관, 가스관 등) 유무 및 위치를 관련 기관을 통해 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 규제 사항이 실제 개발 계획에 미치는 구체적인 영향을 구미시 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
주변 개발 호재(K-로봇 공급망, 오뚜기 수출공장 유치 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향과 개발 시기를 구체적으로 파악해야 합니다.

최종 판정

보류