매물 유형: 아파트
분석 번호: 1751
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 안성시 주은청설 아파트로, 준공 27년차의 구축 단지입니다. 최근 '태안~안성 민자고속도로' 건설 등 교통 호재가 있어 지역 가치 상승 기대감이 있습니다. 내부 전체 리모델링이 완료되어 주거 환경은 양호하나, 인근에 2,965세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 주시해야 합니다. 비교사례를 통한 가치 스펙트럼은 2억 5,053만 원에서 3억 857만 원 사이로 산출되었습니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,053만 원 ~ 최고 3억 857만 원, 중앙값 2억 9,347만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 리모델링 완료 및 사용자 제시 특이사항(골격 제외 전체 리모델링, 샤시 교체 등)이 가격에 상당 부분 반영되었거나, 시장 기대치가 높게 형성된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(주은청설) 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 682만 원/평에서 840만 원/평 수준입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당 없음으로 1.000이 적용되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 #1 사례 2억 9,347만 원, #2 사례 3억 857만 원, #3 사례 2억 5,053만 원으로 산출되었습니다. 이 값들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 유사도 점수는 0점입니다.
본 매물은 안성시의 인구 증가 추세와 '태안~안성 민자고속도로' 건설 등 교통 호재를 바탕으로 기본적인 투자 가치를 가지고 있습니다. 초중고 및 대학교가 인접해 학군 접근성이 양호하며, 리모델링 완료로 주거 쾌적성이 높다는 점은 강점입니다. 다만, 신규 아파트 공급 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 시 주의가 필요합니다.
주은청설 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 3년이 남았습니다. 현재로서는 재건축이 불가하지만, 향후 3년 이내 재건축 가능성을 검토할 수 있는 시점에 도달할 것입니다. 다만, 용적률 및 건폐율 정보가 건축물대장에 0%로 기재되어 있어 정확한 재건축 사업성 판단은 추가적인 분석이 필요합니다.
안성시의 인구 유입과 교통 인프라 확충은 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 매매가 상승을 제한할 수 있는 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 및 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하므로 신중한 접근이 요구됩니다.
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