매물 유형: 토지
분석 번호: 17507
종합 리스크 점수: 69점
대상 토지는 김천시 삼락동에 위치한 제2종일반주거지역의 사다리형 평지 토지입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 1억 3,848만 원으로, 제시가 1억 2,000만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 그러나 삼락동은 최근 36개월간 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮으므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 남부내륙철도 등 약한 수혜의 개발 호재가 존재하나, 실제 가치 반영 여부는 추가적인 시장 검증이 필요합니다.
제시가 1억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 3,848만 원 대비 약 1,848만 원 낮은 수준입니다. 그러나 삼락동은 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 통한 비교 분석은 수행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 추정가를 산출하였습니다. 면적, 용도지역, 도로 조건 등은 비교사례와 유사한 경우 1.000의 보정 계수가 적용됩니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 반영되었습니다.
김천시의 지가지수 추이는 용도지역별로 하락, 이용상황별로 보합세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 보합세이며 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 편으로 공급 리스크는 제한적입니다. 그러나 대출금리와 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 대상지인 삼락동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 국지적인 시장 검증이 어렵다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 구체적인 판단이 어렵습니다. 사진 정보가 부재하며, 토지 자체의 물리적 결함(지반 침하, 오염 등)에 대한 정보도 없습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태를 면밀히 확인하고, 필요시 토목 전문가의 자문을 구하는 것이 중요합니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 개발 잠재력이 있습니다. 김천시 내 다양한 개발 사업 고시가 확인되나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미치는 호재는 남부내륙철도(김천~거제)로 약 1~2km 거리에 위치하여 약한 수혜로 평가됩니다. 이러한 교통 인프라 개선은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 김천시 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 가능성도 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지거래 필지수 상승과 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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