매물 유형: 토지
분석 번호: 17498
종합 리스크 점수: 55점
대상 토지는 울산 북구 천곡동에 위치한 4필지 일괄 매물로, 자연녹지지역 내 자연취락지구를 포함하고 있어 제한적이지만 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 제시된 매매가 4억 원은 동일수급권 실거래 기반 추정가 3억 3,199만 원 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검증이 필요합니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있으나, 천곡동의 토지 거래 활성도가 낮은 편이므로 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 4억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 3,199만 원 대비 약 6,801만 원 높은 수준입니다. 천곡동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되며, 제시가는 시장 검증이 필요한 참고값으로 판단됩니다.
개별 요인 보정 계수는 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 항목에 대해 적용되었습니다. 면적 보정, 용도 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정은 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상 토지의 조건이 유사하거나 해당 사항이 없어 보정되지 않았습니다. 도로 보정은 VWorld 토지특성 도로접면코드(10)에 따라 세로한면(불)로 감가 15%가 적용될 수 있으나, 비교 사례와 도로 조건이 유사하여 보정 없음으로 산출되었습니다.
울산 북구는 최근 10년 중앙값 대비 대출금리가 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 시·군·구 미분양 현황도 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다. 다만, 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 지역 내 토지 거래 활성도는 보통 수준이며, 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 울산 북구의 투자유치기업 전기요금 지원 등 지역 경제 활성화 정책은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '대', '전', '답'으로 혼재되어 있어 합필 및 개발 시 지목 변경에 따른 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '세로한면(불)' 도로 접면은 건축 행위 시 도로 확보 문제로 인한 리스크가 있을 수 있어 현장 확인 및 지자체 문의가 필수적입니다. 자연녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발 행위에 제한이 많으므로, 개발 계획 수립 시 법적 규제를 면밀히 검토해야 합니다.
울산 북구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률도 소폭 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 울산미포국가산업단지, 남목일반산업단지 등 산업단지 개발 및 도로, 주차장 등 도시계획시설 변경 고시가 다수 존재하여 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 특히, 다수의 도시계획시설이 실효됨에 따라 해당 토지에 대한 건축규제 완화 및 개발 가능성 증대가 예상됩니다. 다만, 천곡동의 토지 거래 활성도가 낮고, 인구수가 소폭 감소 추세에 있어 단기적인 시세 상승 동력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 주변 개발 호재와 규제 완화 가능성을 바탕으로 가치 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.
[object Object]
보류