대구광역시 달성군 유가읍 가태리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17479

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

본 매물은 제2종일반주거지역에 위치한 사다리형 평지 토지로, 주거 개발에 적합한 기본적인 조건을 갖추고 있습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 최근 36개월간 동일 법정동 내 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮은 편이므로, 심층적인 현장 확인과 추가적인 시장 검증이 필요합니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시가 확인되나, 대상지와의 직접적인 연관성을 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.37x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.03% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제2종일반주거지역으로 주거 개발에 유리한 용도지역입니다. 인근에 다양한 지구단위계획 변경 및 도로 개설 공사 등 개발 사업 고시가 다수 확인되나, 대상지 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다. 다만, 대구산업선 철도건설사업과 같은 광역 개발 호재는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량: 2점 — 가태리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 62.9%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (가축사육제한구역, 고도지구)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 1,564만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 가태리의 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하고, 현장 상황과 개발 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정 토지가를 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.

심층 분석

대구 달성군의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승하는 추세입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편이고 시·군·구 미분양 주택 수가 10년 대비 낮은 편은 긍정적인 요인입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 대상 법정동의 거래 활성도가 낮아 투자 가치 검증에 어려움이 있습니다.

사진 정보가 없어 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 고도지구에 포함되어 있어 건축물 높이 제한이 있을 수 있으며, 이는 개발 계획 수립 시 고려해야 할 잠재적 제약 사항입니다.

대상지는 제2종일반주거지역으로 주거 개발에 적합한 용도지역입니다. 인근에 대구산업선 철도건설사업과 같은 광역 개발 호재가 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 대상 법정동의 낮은 거래 활성도와 고도지구 규제는 개발 및 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 대구국가산단 행복주택 공급 등 인근 공급 물량과 거시경제 지표 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 접한 소로한면 도로의 실제 폭, 포장 상태 및 건축 허가 가능 여부를 달성군청 건축과에 문의하여 확인하십시오.
토지이용계획확인서에 명시된 고도지구 규제로 인한 건축물 높이 제한 사항을 대구광역시 도시계획조례를 통해 정확히 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 이력을 확인하십시오.
대상지 주변의 개발행위허가 이력을 확인하여 인근 지역의 개발 방향성과 제한 사항을 파악하십시오.
인근에 예정된 대구국가산단(A7-1)행복주택(448세대) 공급이 대상지 주변 토지 가치 및 개발 압력에 미칠 영향을 분석하십시오.

최종 판정

보류