매물 유형: 토지
분석 번호: 17465
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 제주 이도이동에 위치한 2필지 일괄 매매 토지로, 자연녹지지역에 속하며 자연취락지구를 포함하고 있습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 제시가는 다소 참고 추정 대비 높으나으로 판단되나, 이도이동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 향후 다양한 개발 호재가 있으나, 대상지에 직접적인 영향을 미 미치는지는 추가적인 분석과 현장 확인이 필요합니다. 22년 경과된 건물이 존재하여 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.
동일수급권 실거래 median 배율 3.04배를 적용한 추정 토지가 55억 8,867만 원과 사용자 제시 매매가 45억 원을 비교할 때, 제시가는 추정가 대비 약 19.5% 낮은 수준입니다. 그러나 이도이동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 추정가와 제시가의 단순 비교만으로 적정성을 판단하기 어려우며, 추가적인 시장 검증이 필요합니다.
제공된 비교사례 원본 실거래 데이터는 없으나, 동일수급권 실거래 기반 배율법을 통해 추정 토지가가 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 대상지 간의 유사성이 높거나 해당 보정 항목에 대한 특이사항이 없는 것으로 판단됩니다. 특히 역세권 범위 외 지역으로 역세권 프리미엄은 적용되지 않았습니다.
제주 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 소폭 하락세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재합니다. 제주시 미분양 주택이 1,910세대로 10년 중앙값 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 인근에 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 이도주공2,3단지아파트 등 4,188세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 조성 등 지역 경제 활성화 노력은 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 토지는 부정형으로 효율적인 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 자연녹지지역 내 다양한 규제(장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등)가 복합적으로 적용되어 개발 계획 수립 시 면밀한 법규 검토가 필수적입니다. 건물은 22년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다. 지붕이 슬레이트 구조로 되어 있어 향후 철거 시 석면 처리 비용이 발생할 가능성도 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 제주 지역의 지가변동률은 소폭 하락세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 그러나 대상지가 위치한 이도이동은 토지 거래 활성도가 매우 낮아 시장 검증이 어렵습니다. 제주 이전기업 지원 및 첨단과학기술단지 조성 등 지역 경제 활성화 노력은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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