경상북도 칠곡군 가산면 학하리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17450

종합 리스크 점수: 34점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역에 '대' 지목으로 개발 잠재력이 높으며, 국토계획법 법정 상한 용적률 대비 높은 갭을 가지고 있습니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 등 긍정적인 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 학하리 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 가격 검증이 어렵고, 인구는 정체 상태를 보이고 있어 단기적인 개발 압력은 제한적일 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 현재 용적률 8.98%로 국토계획법 법정 상한 100% 대비 91.02%p의 용적률 갭이 존재하여 개발 여유가 높습니다. 인근에 산업단지 개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 있어 잠재력이 있습니다.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 도로접면이 세로한면(가)으로 교통 접근성은 보통 수준입니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 2119.9%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
주변 개발 호재: 7점 — 북삼오평 일반산업단지, 왜관일반산업단지 개발 및 칠곡 중리지구 도시개발 등 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 신공항 관련 이슈도 있어 지역 전반의 가치 상승 기대감이 높습니다.
인구 및 세대 동향: 4점 — 가산면 인구는 최근 1년간 소폭 감소(-1.0%)하며 정체 상태를 보이고 있어 인구 유입에 따른 직접적인 개발 압력은 제한적입니다.
토지 형상 및 지형: 5점 — 토지 형상이 부정형이나 지형은 평지로 개발 시 효율성이 다소 저하될 수 있으나, 평지라는 점은 긍정적입니다.
용도지역 및 지목: 7점 — 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 범위 내에서 개발이 가능하여 비교적 높은 활용도를 가집니다. 지목이 '대'로 되어 있어 건축 행위에 유리합니다.
가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 22.15x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.58% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 계획관리지역으로 개발 잠재력은 존재합니다. 인근에 산업단지 개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 있어 긍정적인 규제 변화를 기대할 수 있습니다.
거래량: 3점 — 학하리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.0% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (성장관리계획구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 4억 5,047만 원으로 산출되었습니다. 사용자 제시 매매가 100만 원은 추정 토지가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 학하리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮아 가격 판정 유보 및 참고 추정으로 접근해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례의 특성을 상세히 설명하기 어렵습니다. 동일수급권 내 6건의 실거래 사례를 기반으로 median 배율 1.43배가 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 보정 항목에 따라 계수가 적용되었으며, 대상지와 비교 사례 간 유사도가 높거나 해당 사항이 없을 경우 1.000의 계수가 적용되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 높고, 인근에 북삼오평 일반산업단지, 왜관일반산업단지 등 대규모 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재하며, 칠곡군 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 학하리 법정동의 낮은 거래 활성도는 단기적인 시장 검증을 어렵게 합니다. 제시가 100만 원은 추정가 대비 현저히 낮아 가격적 메리트가 매우 크지만, 이는 매물 자체의 특이사항이나 급매 가능성을 시사하므로 면밀한 조사가 필요합니다.

현재 건축물대장상 단독주택이 존재하나 준공일이 'null년'으로 표기되어 있어 실제 건물 상태 및 노후도에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 사진이 제공되지 않아 외벽 균열, 누수, 기울기 이상 등의 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다. 부정형 토지 형상은 개발 시 설계 및 시공에 다소 불리하게 작용할 수 있습니다. 지하 매설물 유무 및 지반 상태에 대한 확인도 필요합니다.

칠곡군 지역은 '신공항 이후를 준비하는 칠곡'과 같이 대규모 지역 개발 계획과 산업단지 조성 등 긍정적인 뉴스 흐름이 지속되고 있어 미래 성장 전망이 밝습니다. 특히 북삼오평 일반산업단지 승인 고시 등은 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여하여 인근 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 용적률 갭이 커서 향후 개발 시 높은 활용도를 기대할 수 있습니다. 다만, 가산면 인구 감소 추세와 학하리 법정동의 낮은 거래 활성도는 단기적인 시장 상승을 제한할 수 있습니다. 전반적으로 장기적인 관점에서 개발 호재에 따른 가치 상승 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 상태(폭, 포장 여부)와 건축허가 가능 여부를 칠곡군청에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서상 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 내 개발행위 제한 사항을 상세히 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상에 따른 건축 설계 및 개발 효율성 저하 가능성을 검토해야 합니다.
현재 제시된 매매가 100만 원이 매우 낮은 수준이므로, 매도 의사 및 매물 등록 경위, 소유권 관련 특이사항 등을 반드시 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
건축물대장상 'null년'으로 표기된 준공일의 실제 여부와 건물 상태를 현장 방문하여 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수