매물 유형: 토지
분석 번호: 17440
종합 리스크 점수: 70점
대상지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력이 보통입니다. 인근 달성2차일반산업단지 및 대구산업선 철도건설사업 등 간접적인 개발 호재가 존재하지만, 대상지 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판단이 유보됩니다. 따라서 현장 확인을 통한 심층적인 검증이 필수입니다.
제시가 1억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 1,023만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 대상지 법정동인 응암리의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성에 대한 명확한 판단은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 제시가에 대한 충분한 시장 검증이 어렵습니다.
유효한 개별 비교사례 데이터가 제공되지 않아 각 비교사례의 특성 설명은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 148건의 실거래 데이터를 기반으로 산출된 median 배율 1.70배가 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나 해당 항목에 대한 프리미엄/감가 요인이 없음을 나타냅니다.
대구 달성군 지역은 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 거시경제 지표상 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높고 미분양은 낮은 편으로 유동성 및 공급 측면에서 긍정적인 요인이 있습니다. 반면, 대출금리와 건설공사비지수는 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상지 법정동의 거래 활성도가 낮아 직접적인 경제적 가치 평가에는 한계가 있으나, 인근 달성2차일반산업단지 등 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 물리적 하자에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 개발 시 특정 용도의 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 소로한면 도로 접면으로 인해 대규모 개발보다는 소규모 주택 또는 근린생활시설 건축에 적합할 것으로 보입니다. 지하 매설물 여부 등 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 파악하는 것이 중요합니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 주택 개발에 유리한 용도지역입니다. 인근 달성2차일반산업단지 조성 및 대구산업선 철도건설사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 특히 '대구국가산단(A7-1)행복주택' 448세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 인구 유입 및 주거 수요 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 대상 법정동의 낮은 시장 활성도와 인구 정체 추세는 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 계획 및 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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