매물 유형: 토지
분석 번호: 17433
종합 리스크 점수: 71점
대상 토지는 경산시 하양읍 대학리 근린상업지역에 위치하며, 토지 형상이 가로장방형의 평지로 개발 활용도가 양호합니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 제시 가격은 참고 추정가 수준에 해당합니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다. 최근 경산시의 화장품 산업 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 대출금리 상승 및 미분양 증가 등 거시경제 하방 요인도 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 23억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 23억 6,454만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 대학리의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 데이터의 공시지가 대비 median 배율을 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다.
경산시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 거시경제 지표상 예금은행 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 부담이 있으며, 건설공사비지수도 높아 원가 부담이 존재합니다. 다만, 통화량(M2)이 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 경산시의 화장품 기업 투자 유치 등 지역 개발 호재는 긍정적이나, 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자를 판단할 수 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 지정은 특정 용도의 개발에 제약이 될 수 있는 리스크 요인입니다. 또한, 인근에 구체적인 신규 공급 물량(경산 2차 IPARK 745세대)이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 근린상업지역에 위치하며, 가로장방형의 평지 형태로 개발 잠재력이 양호합니다. 국토계획법상 높은 법정 상한 용적률은 개발 이익을 기대하게 하지만, 실제 조례 적용 용적률 확인이 필수적입니다. 경산시의 화장품 산업 투자 유치 및 AI·로봇 등 미래 산업 육성 계획은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있는 호재입니다. 그러나 대출금리 상승, 건설공사비 증가, 지역 미분양 증가 등 하방 요인과 해당 법정동의 낮은 거래 활성도는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 인근 경산 2차 IPARK의 신규 공급은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
보류