경기도 이천시 부발읍 가산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17412

종합 리스크 점수: 59점

AI 요약 평가

본 대상지는 경기도 이천시 부발읍 가산리에 위치한 계획관리지역 토지 2필지로, 합산 면적 797.0㎡(241.1평)에 매매가 1억 7,200만원으로 제시되었습니다. 나대지 상태로 신축이 가능하며 계획관리지역으로서 개발 잠재력이 존재합니다. 이천 부발역세권 개발 등 인근 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적이나 해당 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 다양한 규제에 저촉되므로 개발 전 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축이 가능하며, 계획관리지역이라는 용도지역의 특성상 개발 여지가 충분합니다. 인근에 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 등의 개발 호재가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 이상으로 평가됩니다.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 가산리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 이는 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.91x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.16% — 추세 가산 중립.
개발 이익: 6점 — 나대지 상태로 신축 가능하며, 계획관리지역의 법정 상한 용적률 100%를 활용한 개발 잠재력이 있습니다. 인근 개발 호재들이 장기적인 관점에서 개발 이익에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 계획관리지역으로, 국토계획법상 용적률 100%가 적용되는 개발 잠재력이 있는 토지입니다. 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 규제에 저촉되나, 성장관리계획구역으로 지정되어 계획적인 개발이 가능할 수 있습니다. 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립, 이천 BPO 물류단지 조성 등 인근 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량: 2점 — 가산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 9.1%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (배출시설설치제한지역, 자연보전권역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 7,200만원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 8,917만원 대비 약 1,717만원 낮은 수준입니다. 그러나 대상지가 위치한 가산리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격을 참고해야 합니다.

심층 분석

이천시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 시장의 관심은 유지되고 있습니다. 대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 이천 부발역세권 개발, 이천 BPO 물류단지 조성 등 인근 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비지수 상승은 개발 비용 증가로 이어져 수익성에 부담을 줄 수 있습니다. 이천시 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 존재하나, 토지 시장과는 직접적인 연관성이 낮을 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지의 실제 형상, 경사도, 주변 환경 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 도로 접면 상태와 지하 매설물 유무는 개발 비용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다. 부정형의 토지 형상은 개발 효율성을 저해할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

이천시 지역은 '용인 반도체클러스터 일반산업단지' 및 '이천 대월2일반산업단지' 계획 변경 등 산업 인프라 확충과 관련된 개발 호재가 지속되고 있습니다. 특히 '이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립'은 대상지 인근의 배후 주거지 조성 및 기반 시설 확충을 통해 지역 부동산 가치 상승에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 또한, '이천 BPO 물류단지' 조성은 물류 산업 활성화 및 고용 창출을 기대하게 합니다. 이러한 개발 사업들은 대상 토지의 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 경기도 이천시의 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 향후 9,256세대의 신규 분양 예정 물량(부발역 에피트 에디션, 이천자이 더 레브, 힐스테이트 이천역 등)이 존재하여 주택 시장에 경쟁 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있습니다. 이는 직접적인 토지 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있으나, 전반적인 지역 경기 및 개발 사업 추진 속도에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 인구 동향은 보합세로 정체되어 있어 급격한 수요 증가를 기대하기는 어렵습니다. 종합적으로 개발 호재와 규제 리스크를 함께 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

2필지 일괄 매매 시 합필 가능성 및 필지별 용도지역 혼재로 인한 개발 제약 사항을 이천시청 도시계획과에 확인해야 합니다.
대상 토지의 도로 접면이 '세로한면(가)'로 명시되어 있으나, 실제 도로 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 이천시 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 규제 사항이 실제 개발 행위에 미치는 구체적인 영향을 관련 부서에 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크가 없는지 면밀히 확인해야 합니다.
인근 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 등의 개발 호재가 대상지에 미치는 구체적인 영향을 이천시 도시개발과에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류