경기도 오산시 가장동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17404

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

본 매물은 오산시 가장동 자연녹지지역에 위치한 토지로, 지목이 '전'이며 도로 접면이 세로한면(불)인 부정형 평지입니다. 가장동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 다만, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가가 제시가보다 높아 참고할 필요가 있으며, 오산세교3 공공주택지구 등 인근의 다양한 개발 호재가 장기적인 가치 상승의 잠재력을 제공합니다. 현재 대출금리와 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재하지만, 통화량(M2)은 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.49x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.46% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근 오산세교3 공공주택지구 지정 등 다수의 지구단위계획 및 택지개발 고시가 있어 장기적인 개발 압력과 가치 상승 잠재력이 존재합니다.
거래량: 2점 — 가장동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 50.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 6건 (성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율 2.17배를 적용한 추정 토지가 3억 503만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 가장동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 실거래 데이터를 기반으로 한 공시지가 배율법을 통해 추정 토지가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로 조건은 비교 사례와 유사하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

오산시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 그러나 대출금리와 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 개발 및 매수 부담이 존재합니다. 통화량(M2)은 높은 편으로 유동성 측면은 긍정적입니다. 가장동 자체의 거래 활성도는 낮지만, 인근 오산세교3 공공주택지구 지정 등 대규모 개발 호재가 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 이러한 개발 호재는 계획 및 추진 단계에 있으며, 실제 개통 및 완공 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.

대상 토지는 지목이 '전'이고 도로접면이 세로한면(불)인 부정형 토지로, 개발 시 형질변경 및 도로 확보에 대한 추가적인 비용과 인허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 개발 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.

오산시의 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 향후 5,570세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 인구 유입과 주거 수요 증가가 예상됩니다. 특히 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라, 롯데캐슬 위너스포레 등 구체적인 사업지들이 언급된 만큼, 이러한 신규 공급은 지역의 전반적인 개발 압력을 높이고 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 가장동 자체의 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우며, 장기적인 관점에서 개발 호재의 실현 가능성을 면밀히 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계와 인접 토지와의 경계 분쟁 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
도로접면이 '세로한면(불)'인 점을 고려하여 오산시청 건축과에 건축 허가 가능 여부 및 필요한 도로 확보 조건을 문의해야 합니다.
지목이 '전'이므로 농지전용허가 가능 여부 및 비용, 절차를 오산시청 농지과에 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 기타 개발 제한 사항(예: 고도제한, 문화재보호구역 등)을 상세히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
인근 오산세교3 공공주택지구 등 개발 사업의 진행 상황과 대상 토지에 미칠 구체적인 영향(예: 도로 신설, 기반시설 확충 등)을 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류