매물 유형: 토지
분석 번호: 17403
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 김해시 진영읍 진영리에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 정방형의 평지 지형에 소로각지를 접하고 있어 개발 활용도가 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 호재가 있으나, 직접적인 수혜보다는 간접적인 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다.
제시된 매매가 2억 4,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 4,204만 원 대비 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 진영리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 참고 추정가로 활용해야 합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 결과(최저 2억 2,891만 원 ~ 최고 2억 2,891만 원)와 비교 시, 제시가는 해당 스펙트럼 범위의 상단에 위치합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 김해시 진영읍 진영리 1***에 위치한 대지면적 254.2㎡의 제1종일반주거지역 토지입니다. 2026년 3월에 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과의 거리는 280m입니다. 유사도 점수는 98점으로 높으나, 면적 차이로 인한 보정(대규모 감가)이 적용되어 보정 후 평당가는 231만 원/평, 총액은 2억 2,891만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 토지의 면적이 비교사례보다 큰 점을 반영한 결과입니다.
김해시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 지역 미분양 현황은 1,356세대로 감소 추세에 있습니다. 거시경제 지표상 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 부담이 존재하고, 건설공사비지수도 높아 원가 부담이 예상됩니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적이나, 전반적인 경제 환경은 관망세가 필요합니다. 인근 산업단지 개발 호재가 있으나, 직접적인 개발 이익보다는 지역 경제 활성화에 간접적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
대상 토지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 물리적 하자에 대한 직접적인 정보는 없습니다. 다만, 토지 특성상 지하 매설물, 지반 침하 가능성 등 잠재적 하자에 대한 현장 확인이 필요합니다. 사진 정보가 없어 외관상 하자 여부는 판단 불가합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 200%이나, 실제 적용 용적률은 김해시 도시계획조례를 통해 확인해야 합니다. 인근에 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 동남권 광역철도 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등 광역 교통망 개선 가능성도 존재합니다. 이러한 개발 호재들은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 현재 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 향후 6개월 시세는 지가지수 및 거래량 추이를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
보류