전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17397

종합 리스크 점수: 66점

AI 요약 평가

전북특별자치도 익산시 함열읍 와리에 위치한 일반상업지역 토지는 나대지 상태로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 다만, 대상 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 익산시 전반의 미분양 증가와 신규 공급 예정 물량은 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 다양한 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 일반상업지역에 위치하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성에 대한 평가가 제한적입니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 10.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
지역 개발 호재: 6점 — 익산시 전반적으로 무인 농기계 실증, 홀로그램 기업 투자유치 등 다양한 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다. 호재 근접 순위는 56/58로 낮은 편입니다.
미분양 현황: 6점 — 익산시 미분양 세대가 558세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 인근에 익산 부송 아이파크 511세대 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 부담이 존재합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.89x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -2.42% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 일반상업지역으로 높은 개발 잠재력을 가지나, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 조례와 다를 수 있어 실제 건축 가능 용적률은 확인이 필요합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 일부 개발 제약이 있을 수 있습니다.
거래량: 2점 — 와리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 14곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 7점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (상대보호구역, 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 토지의 제시가 1억 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 5,651만 원과 비교할 때 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 대상 법정동인 와리에서는 최근 36개월간 토지(상업·대) 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격을 참고해야 합니다.

심층 분석

익산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 특히 대상 법정동인 와리에서는 최근 3년간 토지 거래가 없어 시장 활성도가 매우 낮습니다. 익산시 전반의 미분양 증가와 신규 아파트 공급 예정(익산 부송 아이파크 511세대)은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 익산시의 무인 농기계 실증, 홀로그램 기업 유치 등 첨단산업 육성 정책은 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 제시가는 추정가 대비 낮은 수준으로 보이나, 거래 공백으로 인한 시장 검증의 어려움이 존재합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다. 토지 형상은 사다리형 평지로 개발에 유리한 편이며, 도로 접면도 양호합니다. 다만, 지하 매설물 유무, 토양 오염 여부 등은 현장 확인 및 정밀 조사를 통해 추가적으로 확인해야 할 잠재적 리스크입니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 지정은 특정 개발 행위에 대한 법적 제약으로 작용할 수 있습니다.

익산시의 지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 공급 부담은 존재합니다. 그러나 일반상업지역이라는 용도지역의 특성과 나대지 상태의 개발 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 익산시의 다양한 산업 육성 정책과 도시관리계획 변경(종합의료시설 확장, 산업단지 관리기본계획 변경 등)은 지역 발전에 기여할 것으로 예상됩니다. 향후 6개월 시세는 거래량 감소와 공급 부담으로 인해 보합 또는 약한 하락 가능성이 있으나, 장기적으로는 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 익산시청 건축과에 반드시 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 유무 및 위치를 확인하여 개발 계획에 미칠 영향을 파악하십시오.
토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 익산시 도시계획조례상의 용적률 및 건폐율을 정확히 확인하십시오.
상대보호구역 및 가축사육제한구역 지정으로 인한 개발 행위 제한 사항을 익산시 관련 부서에 문의하여 확인하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크를 확인하십시오.

최종 판정

보류