제주특별자치도 제주시 연동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17390

종합 리스크 점수: 69점

AI 요약 평가

제주시 연동의 자연녹지지역 토지는 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률 갭이 있어 잠재적인 개발 여지를 가지고 있습니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 해당 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 현재 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 판단되나, 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.90x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.3% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '중로각지' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하나, 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률 갭이 존재하여 향후 조례 변경 또는 개발 계획에 따라 추가 개발 여지가 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 존재하여 장기적인 관점에서 개발 압력이 발생할 수 있습니다.
거래량: 3점 — 연동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 10.1%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (제3종 구역, 장애물제한표면구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 54억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 60억 594만 원과 비교할 때 약 6억 594만 원 낮은 수준입니다. 이는 추정가 대비 하단에 위치하는 것으로 보이나, 해당 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략됩니다. 대신 동일수급권 실거래 데이터(50110·G3·대, n=25)를 기반으로 산출된 median 배율 3.04배를 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 평가합니다. 이 배율은 면적, 용도, 도로 조건, 역세권, 시점 보정 등 개별 요인 보정을 거쳐 산출된 값입니다.

심층 분석

제주 지역의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 이용상황별 지가지수 및 용도지역별 지가변동률도 큰 변화 없이 보합 또는 소폭 하락하는 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 상승세를 보이고 있으나, 대상 법정동의 토지 거래 활성도는 낮은 편입니다. 국가 거시 지표상 가계대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수도 높아 개발 비용 부담이 존재합니다. 제주시 미분양 주택이 1,910세대로 10년 중앙 대비 높은 수준이며, 인근에 4,188세대의 대규모 신규 공급 예정 물량(제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 신제주 동문디이스트 시그니처원 등)이 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들은 단기적인 투자 수익성에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.

대상 건물은 21년 경과된 경량철골구조로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 내진설계가 미적용된 점도 고려해야 할 물리적 하자 리스크입니다. 토지 형상이 부정형인 점은 개발 계획 수립 시 효율성을 저해할 수 있으며, 토지이용계획상 '자연녹지지역', '장애물제한표면구역' 등 개발 행위에 제한을 두는 규제들이 있어 개발 잠재력을 낮추는 요인이 됩니다. 지하수자원특별관리구역 및 하수처리구역에 포함되어 있어 특정 개발 행위 시 추가적인 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

대상 토지는 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률 갭이 35.15%p 존재하여, 향후 제주시 도시계획조례 변경 또는 개발 계획 수립 시 추가적인 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 인근에 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 고도화 등 지역 경제 활성화 및 투자 유치 관련 뉴스가 지속적으로 나오고 있어 장기적인 관점에서 개발 호재로 작용할 가능성이 있습니다. 또한, 제주시 화북2 공공주택지구 지정, 오등봉공원2지구 지구단위계획 변경 등 주변 개발 사업 고시가 다수 존재하여 간접적인 개발 압력이 형성될 수 있습니다. 그러나 현재 지역 내 미분양 물량 증가 및 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 인구는 보합세를 보이고 있어 급격한 수요 증가를 기대하기는 어렵습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 존재하나 단기적인 시장 활성도는 낮아 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

제주시 도시계획조례를 통해 대상 토지의 실제 적용 용적률 및 건폐율을 반드시 확인해야 합니다. 국토계획법상 상한과 다를 수 있습니다.
부정형 토지 형상에 따른 건축 계획의 제약 사항과 효율적인 토지 활용 방안에 대해 건축 전문가와 상담이 필요합니다.
중로각지 접면의 실제 도로 폭, 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 제주시청에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물 유무 및 지상권, 가압류, 가처분 등 등기부등본상 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
현재 건물(제1종근린생활시설)의 임차 현황 및 계약 조건, 명도 가능 여부를 확인하여 향후 개발 계획에 차질이 없도록 해야 합니다.
인근 개발 사업 고시가 대상 토지에 미치는 구체적인 영향(진입 도로, 기반 시설 등)을 제주시청 또는 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류