경기도 김포시 대곶면 쇄암리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17386

종합 리스크 점수: 59점

AI 요약 평가

본 매물은 김포시 대곶면 쇄암리에 위치한 계획관리지역 토지 2필지 일괄 매매 건입니다. 대곶면 쇄암리는 김포시 내 토지 거래 활성도 2위로 환금성이 우수하나, 동일 유형 토지 거래가 드물어 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 규제 검토가 필요합니다. 5호선 연장 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 영향 및 사업 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 계획관리지역의 법정 상한 용적률은 100%입니다. 주변에 대규모 재개발 및 산업단지 관련 고시가 다수 존재하나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.
시장 활성도: 7점 — 대상지가 위치한 대곶면 쇄암리는 김포시 내 법정동 거래 활성도 2위로 환금성이 우수합니다. 그러나 동일 유형(토지) 거래는 최근 36개월간 2건으로 시장 활성도가 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.89x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.39% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 자차 이용이 필수적인 입지입니다.
주변 환경: 6점 — 인근에 공원과 쇼핑 시설이 있으나, 거리가 다소 떨어져 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 인구는 소폭 감소 추세입니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다. 인근에 5호선 연장 등 교통 호재가 논의 중이나, 아직 확정되지 않아 불확실성이 존재합니다.
거래량: 3점 — 쇄암리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 50.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 4건 (성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

본 매물의 제시가 2억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(2.00배)을 적용한 추정 토지가 3억 1,405만 원과 비교 시 약 3,405만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상지가 위치한 쇄암리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮습니다. 따라서 제시가의 가격 적정성 판정은 유보되며, 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 점수 95점을 기록한 김포시 대곶면 신안리 6번지 토지입니다. 이 사례는 2026년 2월에 1억 5,600만 원에 거래되었으며, 면적은 582㎡, 평당가는 89만 원이었습니다. 대상지 면적 및 시점 보정을 거쳐 환산된 총액은 1억 8,808만 원입니다. 용도지역 및 지목이 동일하여 용도 보정 및 도로 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

김포시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 하락 추세이나, 순수토지 거래 필지수는 상승하고 있어 토지 시장의 거래 활성도는 개선될 여지가 있습니다. 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담은 존재합니다. 김포시 미분양 주택은 10년 중앙값 대비 높은 수준이나, 최근 감소 추세로 지역 공급 부담은 완화될 가능성이 있습니다. 인근에 김포 북변 우미 린 파크리브(1,200세대), 한강수자인오브센트(3,058세대) 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 배수 여건, 인접 토지와의 경계 침범 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 완경사 지형이므로 절토 또는 성토 작업 시 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 김포시 내 토지 거래 활성도 상위 지역에 위치하여 환금성이 우수합니다. 5호선 연장 등 광역 교통망 확충 논의는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요하며, 이는 매수자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 인근 대규모 신규 주택 공급은 장기적으로 인구 유입을 촉진할 수 있으나, 단기적으로는 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 개발 규제 및 시장 활성도에 대한 추가 확인을 통해 투자 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

대상 토지 2필지(107-30, 107-45)의 정확한 경계 및 현황 도로 접면 상태를 현장에서 확인하고, 지적도와 일치하는지 확인해야 합니다.
김포시 도시계획조례를 통해 계획관리지역에 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 개발행위허가 기준 등을 반드시 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 규제 사항이 건축 및 개발에 미치는 영향을 지자체 관련 부서(건축과, 도시계획과)에 문의하여 구체적으로 확인해야 합니다.
인근에 논의 중인 5호선 연장 등 교통 호재의 구체적인 노선 계획 및 대상지와의 접근성을 확인하고, 사업 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

최종 판정

보류