경상남도 창원시 마산회원구 석전동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17369

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 토지는 일반상업지역에 위치하며, 국토계획법상 높은 법정 상한 용적률을 가지고 있어 개발 잠재력이 높습니다. 43년 경과된 건물이 존재하여 재건축을 통한 신축 개발이 가능합니다. 다만, 석전동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 부전~마산 복선전철 등 교통 호재가 간접 수혜권에 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.01x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.1% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 9점 — 도로접면 '소로각지' — 보통
• 규제·개발 전망: 6점 — 대상 토지는 일반상업지역에 위치하며, 방화지구 및 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되어 있습니다. 일반상업지역의 높은 법정 상한 용적률(1,300%)은 개발 잠재력을 시사하나, 실제 적용되는 용적률은 창원시 도시계획조례를 통해 확인해야 합니다. 상대보호구역은 교육 환경 보호를 위한 규제로, 특정 시설의 건축이 제한될 수 있습니다. 용도변경 동향은 상업·업무 용도 전환 흐름이 보통 수준으로 관찰되어, 향후 개발 시 용도 변경 가능성을 참고할 수 있습니다.
• 거래량: 3점 — 석전동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 99.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 쏘카존 마산역(KTX) 주차장 접근(약 150m) 가능하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 7점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (방화지구, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 토지의 제시 매매가 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 20억 698만 원과 큰 차이를 보입니다. 석전동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가는 참고값으로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 거래 공백으로 인해 가격 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다. 대신 공시지가 배율법을 통해 추정 토지가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로 조건 등은 비교사례와 유사한 경우 1.000의 보정 계수가 적용됩니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 적용되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 일반상업지역에 위치하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률이 1,300%로 신축 시 연면적 확보에 유리할 수 있으나, 실제 적용 조례를 확인해야 합니다. 부전~마산 복선전철 등 교통 호재가 간접 수혜권에 있어 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 석전동의 낮은 시장 활성도와 인구 감소 추세는 투자 수익성에 대한 신중한 접근을 요구합니다. 금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 개발 비용 부담이 존재합니다. 인근에 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.

건축물대장상 43년 경과된 공동주택이 존재하여 건물의 노후화로 인한 물리적 하자가 발생할 가능성이 높습니다. 철근콘크리트 구조이나 내진설계가 미적용되어 지진 등 자연재해에 취약할 수 있습니다. 지하층이 존재하므로 누수 및 침수 이력 여부를 확인해야 합니다. 토지 자체의 지하 매설물이나 토양 오염 여부도 확인이 필요합니다.

경상남도 창원시 마산회원구의 지가지수는 상승 추세이며, 토지 거래 필지수도 증가하고 있어 전반적인 토지 시장은 긍정적인 흐름을 보입니다. 그러나 석전동은 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 부전~마산 복선전철 개통 등 교통 인프라 개선은 장기적인 관점에서 지역 가치를 높일 수 있는 호재입니다. 인근 재건축·재개발 사업의 활성화 뉴스도 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 다만, 높은 금리와 건설공사비는 개발 사업의 수익성을 저해할 수 있는 리스크 요인입니다. 인근 대규모 신규 아파트 공급은 향후 주택 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요 기반 약화로 이어질 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.

현장 체크리스트

• 창원시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률과 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
• 건축물대장상 43년 경과된 건물에 대한 정밀 안전 진단을 통해 재건축 또는 리모델링의 사업성 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 대상 토지가 방화지구, 상대보호구역 등 규제 구역에 포함되어 있으므로, 개발 시 건축 제한 사항을 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
• 석전동의 토지 시장 활성도가 낮으므로, 주변 상권 및 유동인구 현황, 임대 수요 등을 현장 방문하여 면밀히 조사해야 합니다.
• 부전~마산 복선전철 등 개발 호재의 진행 단계 및 개통 시점을 정확히 파악하여 투자 리스크를 최소화해야 합니다.
• 지하 매설물 유무, 토양 오염 여부 등 토지 자체의 잠재적 리스크 요인을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류